유치권에 관하여-유치권주장이 가능한 경우(2)

 

유치권에 관하여(2)

 

 

공사금채권과 관련하여 아무 공사업자나

유치권자로 인정되는 것은 아닙니다.

그리고 건물임차인이 임대차계약이 해제,해지된 후에도

계속 건물을 점유하여 필요비나 유익비를 지출하여도

그 상환청구권에 관하여는 유치권이 성립하지 못한다고

하는데 유치권 주장이 가능한 경우와 불가능한 경우를

살펴 보고자 합니다.

 

 

유치권주장이 가능한 경우

 

공사대금

 

1. 건물임차인이 건물에 관한 유익비상환청구권에 의해 취득하게

    되는 유치권은 임차건물의 유지 사용에 필요한 범위 내에서

    임차대지 부분에도 그 효력이 미칩니다.

2. 기초공사 벽체공사 옥상 스라브공사만이 완공된 건물에

    전세금을 지급하고 입주한 후 소유자와의 사이에 위 건물을

    매수하기로 합의하여 자기자금으로 미완성부분을 완성한 자는

    위 건물에 소요된 금액 상당의 변제를 받을 때 까지 

    위 건물의 제3취득자에 유치권을 행사할 수 있습니다.

3. 주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고

    또 그 건물에 관하여 생긴 공사금채권이 있다면

    수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가

    있다 할 것입니다.

위와 같은 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가

변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 아니합니다.

 

필요비와 유익비

 

필요비와 유익비의 지출은 건물에 관하여 생긴 채권이므로

유치권이 인정되지만, 계약체결당시 임차물이 계약의 목적에

적합하지 아니하여 계약 목적에 적합한 상태가 되도록 하기 위하여

지출한 비용은 필요비 또는 유익비가 되는가와 관련하여,

 

1. 점포의 임차인이 자신의 영업을 위하여 지출한 비용,

    예컨데 간판, 인테리어, 특수장치, 내부구조변경, 조명, 난방

    기타 설비 등은 유익비에 해당한다고 보지 아니합니다.

    즉 목적물의 가치를 객관적으로 증가시킨 경우에 한하며

    임차인의 영업에 필요하였던 경우는 제외합니다.

2. 비용상환청구권 규정은 임의규정이고,

    원상회복의 약정은 비용상환청구권을 포기하는 특약이라고

    해석되므로 실제 사례에서 유치권이 인정되는 경우는 드물며

    세금과 공과금의 대납정도가 인정된다고 합니다.

3. 유익비는 임대인이 지출하여야 하는 것은 아니며

    그 지출이익은 임대차존속 중에 임차인이 향유하는 것이지만

    이로 인하여 목적물의 객관적가치가 증가 하였는데도

    임대인에게 그대로 반환시킨다는 것은 불공평하므로

    임대인에게 부당이득으로서 상환의무를 부담하도록 하는

    것으로서 임차물의 객관적가치를 증가시킨 비용이므로

    임차인의 주관적 취미 등 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은

    포함되지 아니합니다.

4. 객관적 가치의 증가를 위하여 반드시 임차목적물 자체에

    대하여 지출하여야만 하는 것은 아니기 때문에 임차인이

    하수도나 도로의 개통 후에 지출한 비용 등도 그것이 가옥의

    가치를 증가 시킨 한도에서 유익비가 될 수 있습니다.

 

유치권자의 점유하에 있는 유치물의 소유자가 변동하더라도

유치권자의 점유는 유치물에 대한 보존행위로서 하는 것이므로

적법하고 그 소유자 변동 후에 유치권자가 유치물에 관하여

새로이 유익비를 지급하여 그 가격의 증가가 현존하는 경우에는

이 유익비에 대하여도 유치권을 행사할 수 있습니다.

-민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권)-의 규정은

매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서

임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 아니한 것으로서

건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라고 할 것이므로

부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여

부속된 것일 때에는 이에 해당하지 아니하며,

당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물자체의 구조와 임대차계약

당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위차, 주위환경

등 제반사정을 참작하여 정하여지는 것이라 할 것입니다.