경매 부동산의 배당순위

 

경매 부동산의  배당순위

 

 

경매 부동산의 배당에 있어

선순위, 후순위 등의 채권자 순위가

어떻게 정하여지는 가를 알아 보고자 합니다.

 

 

제 1 순위

 

-민법 제367조(제3취득자의 비용상환청구권)-에 의하면

경매 부동산의 제3취득자가 지출한 필요비, 유익비가 제1순위로 배당 됩니다.

제3취득자라함은 소유권자,지상권자,전세권자,등기한 임차권자를 말하며,

경매기입등기 이후의 제3취득자도 동일 합니다.

이들 제3취득자는 비용상환이 있을 때까지 유치권을 행사할 수가 있습니다.

 

제 2 순위

 

주택, 상가임차인의 소액보증금과

근로자의 최종 3개월 임금,

근로자의 최종 3년간의 퇴직금(250일분의 평균임금 초과불가) 등이

2순위로 배당되는데  이 3가지는 비율배당 됩니다.

 

제 3 순위

 

당해세가 제 3 순위로 배당됩니다.

당해세란 당해 재산을 소유하고 있다는 사실 자체에

담세력을 인정하여 부과하는 국세, 지방세 및 그 가산금을 말합니다.

지방세는 재산재평가세, 종토세, 재산세, 도시계획세,

상속세, 증여세 등을 말합니다.

대법원 판례에 의하면 취득세, 등록세도 당해세이지만

제3순위 배당을 부정하고 있으며,

상속세에 있어서도 경매목적물의 소유자가 사망하여 상속된

경우에는 제3순위 배당이 부정되고 있습니다.

한편 당해세도 체납자의 다른 부동산에 대하여는

기타 국세, 지방세로 배당받을 수 있으며,

당해세는 저당권 설정자 자신에게 부과된 세금에 한하여 우선할 수 있고

양수인에게 부과된 증여세라든가

설정자의 사망으로 인하여 그 상속인에게 부과된 상속세와 같은

당해세는 기존의 저당권자에 우선하여 배당될 수 없다고 하였습니다.

 

제 4 순위

 

저당권, 전세권, 담보가등기, 임차권등기 있는 주택, 상가임차권

우선변제권 있는 주택, 상가임차권, 기타 국세,지방세가

제4순위로 배당되는데 이들은 시간 순서에 따라 배당됩니다.

여기에서 임차권등기 있는 주택, 상가임차권이라 함은

주택의 경우에는 1999년 3월 1일 이후, 상가의 경우에는 2002년 11월 1일

이후의 임차권등기에 한정됩니다.

한편 국세, 지방세는 압류일 기준으로 배당되는 것이 아니라

법정기일에 따라 배당되는데 유의 하셔야 합니다.

법정기일이 다른 권리와 같은 날이면 세금이 우선하며,

-국세기본법 제36조 (압류에 의한 우선) 제1항-

동순위 조세간에는 압류한 조세가

교부청구한 조세보다 우선합니다. 이를 압류선착주의라 합니다.

-국세기본법 제37조(담보있는 국세의 우선)-

또한 납세담보로 제공된 재산을 매각하였을 때에는

압류 여부와 무관하게 다른 국세, 지방세보다 우선합니다.

 

참고로 조세채권의 법정기일은

1. 신고일 기준

    국   세-소득세,법인세,부가가치세,특별소비세,

               주세,증권거래세,교육세,교통세 등

    지방세-취득세,등록세 등

2. 납세고지서 발송일 기준

    국   세-양도소득세,상속세,증여세,재평가세,

               부당이득세,전화세 등

    지방세-주민세,자동차세,농지세,면허세,재산세

                종합토지세, 도시계획세 등

3. 납세의무 확정일 기준

    국   세-소득세,법인세,인지세 등

    지방세-특별징수농지세,특별징수주민세 등

 

제 5 순위

 

제2순위로 변제되는 임금 등을 제외한 기타 임금 등

근로관계로 인한 채권이 제5순위로 배당됩니다.

저당권보다 후순위인 국세, 지방세보다는

항상 선순위로 배당됩니다.

 

제 6 순위

 

산업재해보상금보험금, 건강보험금, 국민연금보험료 등

각종 공과금채권이 제6순위로 배당됩니다.

다만 이들이 압류등기를 한 후 근저당권등기 등이 설정되면

압류의 효력 때문에 그와 안분배당설도 있지만

그에 우선 배당설이 타당합니다.

안분배당설은 97년 대법원판례, 우선배당설은 98년 판례참조임.

 

제 7 순위

 

가압류채권과 집행력있는 일반채권이

제7순위로 배당되는데 이들 간에는 비율배당으로 이루어집니다.

체납처분에 의하여 징수할 수 있다고 규정된 일반공과금이나

과태료 등도 일반채권과 동순위로 배당됩니다.

한편 집행력있는 정본없이 배당요구한 일반채권자에 대하여는

실무상 일단 제출된 관계자료에 의하여 배당표를 작성한 다음

배당이의가 제기되는 여부에 따라

후속절차를 진행시키기도 합니다.