유치권에 관하여-유치권주장이 불가능한 경우(3)

 

유치권에 관하여-유치권주장이 불가능한 경우(3)

 

 

 

 

경매개시 결정 후에 발생한 공사대금 채권에 관하여는

유치권으로 인정되지 않습니다.

즉 경매개시 결정 전에 발생한 유치권이어야 하며,

그 금액을 세금계산서 기타 공신력있는 서류에 의해

입증해야 합니다.

특히 낙찰 전에 해당 부동산을 점유하고 있지 않았던

유치권자임을 현황사진이나 관계서류 등에 의하여

입증 또는 증빙할 수 있다면 그는 인도명령 또는 명도소송

등에 의해 강제집행을 할 수 있을 것입니다.

그러나 진정한 유치권자로 뒤늦게 확인되었다면

이 때는 법원에 낙찰불허가신청이나 낙찰허가취소신청

또는 소송을 제기하여 구제받을 수 있을 것입니다.

그렇다면 유치권주장이 불가능한 경우는 어떠한 것이

있는지를 판례요약으로 알아 보고자 합니다.

 

 

 

 

권리금 반환청구권

    임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로

    하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은

    건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은

    채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없습니다.

 

토지임차인의 경우 부속물매수청구권-민법 제646조-

    임차인의 부속물매수청구권은 그가 건물 기타 공작물을

    임대차 한 경우에 생기는 것이고,

    보증금반환청구권은 민법 제320조(유치권의 내용)에서

    말하는 그 물건에 관하여 생긴 채권이 아니기 때문에

    토지임차인은 임차지상에 해 놓은 시설물에 대한 매수청구권과

    보증금반환청구권으로서 임대인에게 임차물인 토지에 대한

    유치권을 주장할 수 없습니다.

 

임차인의 보증금반환 청구권

    건물임대차에 있어 임차인의 임차보증금반환청구권이나

    임대인이 임차인에게 건물을 임차목적대로 사용 못한 것을

    이유로 하는 손해배상청구권 모두는 민법 제320조의 그 물건에

    관하여 생긴 채권이 아니므로 그 채권을 가지고 건물에 대한

    유치권행사는 불가능합니다.

 

원상복구의 약정이 있는 경우

    1. 당사자 사이에 임대차계약시 임차물은 현상대로 사용함은 물론

        승낙없이는 건물 및 조작물의 증감변경을 아니하고, 증가 또는

        변경한 건물 및 조작물은 그 건물 명도시에 원상복구하고

        위생에 관한 제비용, 하수도사용료 등은 임차인이 부담하기로

        약정한 경우,

        임차인은 건물의 현상대로 사용할 것을 전제로 한 것이므로

        건물소유자의 승낙없이 한 수리에 소요된 비용에 대하여는

        건물소유자에 대항할 수 없다는 특약을 한것으로 해석함이

        상당하고,

    2. 또  건물의 임차인이 임대차관계 종료시에는 건물을 원상으로

        복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 것은,

        건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을

        미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어

        임차인은 유치권을 주장할 수 없으며,

    3. 임차인이 임차건물을 증개축하였을 때는 임대인의 승낙유무에

        불구하고 무조건 임대인의 소유로 귀속된다는 약정은,

        임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나

        권리주장을 포기한다는 내용이 포함되었다고 봄이 상당하고

        이러한 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효합니다.

    4. 또 타인의 임야 내에서 토석을 채취하고자 시설을 함으로써

        그 시설에 소요되는 금원을 출연한 결과 그 시설은 토석을

        채취하는 점유자의 사업에는 필요한 비용이라 하겠으나

        원 소유자가 그 임야를 보존하는데 필요한 비용은 아니라고

        할 것이고 또 그 시설비가 그 임야의 가치를 증가한 유익비라고

        할 수도 없으므로 점유자로서는 그 소유자가 그 임야의 인도를

        구함에 있어서 위 시설비의 상환청구를 할 수 없고

        따라서 유치권행사를 할 수 없다고 할 것입니다.

 

미등기건물의 양수인의 점유가 불법인 경우

    건물철거는 그 소유권의 종국적 처분에 해당하는 사실행위이므로

    원칙으로는 그 소유자에게만 그 철거처분권이 있으나 미등기건물은

    그 소유권의 원시취득자로부터 양도받아 점유중에 있는 자는

    비록 소유권취득등기를 하지 못하였다 하더라도 그 권리의

    범위 내에서는 점유중인 건물을 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는

    지위에 있으므로 그 건물의 존재로 불법점유를 당하고 있는

    토지소유자는 위와 같은 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있고

    이 경우 건물점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한

    유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게

    불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수

    없다고 할 것입니다.