경매시 소액보증금액이 주택가액의 1/2 초과한 경우

 

경매시 소액보증금액이 주택가액의 2분의 1을 초과한 경우

 

 

 

 

 

 

서울소재 주택을 전세보증금  각 2,500만원, 2,000만원, 1,600만원에

갑,을,병이 임차하여 입주 및 주민등록을 마쳤으나 확정일자는

받지 않았습니다.

그 후 주택소유자는 정에게 4,000만원의 근저당권을 설정하여

주었습니다. 만약 위 주택이 경매되어 경매비용 등을 제외하고

실제 배당할 금액이 6,000만원이라면 배당관계는 어떻게 되는지를

알아 보고자 합니다.

 

 

 

 

 

 

주택임대차보호법상 수도권정비계획법에 의한 수도권 중

과밀억제권역에서는

보증금이 4,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여

1,600만원까지 최우선 변제권이 인정되고

광역시(군 지역과 인천광역시지역을  제외)에서는

3,500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여

1,400만원까지 최우선 변제권이 인정되며

그 밖의 지역에서는

3,000만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여

1,200만원까지 최우선 변제권이 인정됩니다.

그런데 주택임대차보호법 시행령 제3조 제2항은

임차인의 보증금 중 일정액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는

경우에는 주택의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여

우선변제권이 있다. 라고 규정하고 있습니다.

 

-대법원 2001.4.27선고 2001다8974-

 

위의 주택가액이라 함은

낙찰대금(매각대금)에다가 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자.

몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한

실제 배당할 금액이라고 하겠습니다.

 

따라서 위 사안의 경우

소액임차인이 여러 사람이고 각 보증금이 1,600만원 이상인 경우

이므로 각 임대차계약의 선후나 보증금 액수와는 관계없이

주택가액(토지포함)의 2분의 1에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여

배당을 받게 됩니다.

즉 갑,을, 병이 3,000만원을 평등분할하여 각 1,000만원씩

배당받을 수 있을 것입니다.

 

그러나 소액임차인의 보증금액이 1,600만원 미만인 자가 있는 경우

각 임차인들의 최우선변제 받을 수 있는 금액의 합산액에 대한

각 임차인의 최우선변제 받을 수 있는 금액의 비율로 주택가액의

2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 배당받게 됩니다.

(예) 임차보증금이 2,000만원, 1,600만원,  1,200만원

       주택의 매각대금이 경매비용제외하고 8,000만원인 경우

-최우선변제 받을 수 있는 금액은

각 1,600만원, 1,600만원, 1,200만원 (합계 4,400만원)

8,000만원 * 1/2 = 4,000만원

4,000만원 * 1,600만원/4,400만원 = 14,545.455원

4,000만원 * 1,200만원/4,400만원 = 10,909,090원을

각각 배당받게 될 것입니다.