연체중인 아파트 관리비를 경락인이 부담하여야 하는지

 

연체중인 아파트관리비를 경락인이 부담하여야 하는지

 

 

경매절차에서 아파트를 매입하여 입주하려던 중

관리사무소로부터 전소유자가 아파트관리비를

체납하였으니 납부하라는 통지를 받았습니다.

관리사무소 관리규약에 체납한 관리비채권은

입주자의 지위를 승계한 자에게도 행사할 수

있다고 근거를 제시하며 납부를  요구하면서

입주를 못하게 합니다. 이러한 경우에는 어떻게

되는지를 알아 봅니다.

 

 

 

-공동주택관리령 제9조(공동주택관리규약) 제4항-에 의하면

 

관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도

그 효력이 있다. 라고 규정하고 있으며

 

-집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

 제42조(규약 및 집회의 결의의 효력) 제1항-에 의하면

 

규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에

대하여도 효력이 있다. 라고 규정하고 있습니다.

 

-집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

  제18조(공용부붐에 관하여 발생한 채권의 효력)-에 의하면

 

공유자가 공유부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는

채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

라고 규정하고 있습니다.

 

-대법원 2001.9.20선고 2001다8677판결-

 

위 사안과 관련된 판례를 보면

아파트의 관리규약에서 체납관리비채권 전체에 대하여

입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록

규정하고 있다 하더라도

관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.

라고 규정하고 있는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제28조(규약)제3항에 비추어 볼 때

관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계

시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리,의무

에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약제정

의 한계를 벗어나는 것이고

개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않

는 한 사적자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면

특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지

않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조 제1항 및 공동

주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이

공동주택의 관리, 사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정

한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도

승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서

관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따

른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐

그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지

승게하게 되는 것으로 해석할 수는 없다.

다만 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는

것이어서 공동으로 유지,관리하여야 하고 그에 대한 적정한

유지,관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유

자간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어

공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이

청구할 수 있도록 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

제18조에서 특별규정을 두고 있는 바

위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에

터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로

아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분

에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.

라고 하였습니다.

 

따라서 위 사안의 경우

체납관리비납부 요구에 대하여 별도로 승낙한 사실이 없는

이상 전소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관한 관리비

에  대하여서만 납부의무를 부담한다고 할 것입니다.