매수인이 잔금을 주지 않고 미루고 있는 경우 법률관계

 

매수인이 잔금을 주지않고 미루고 있는 경우 법률관계

 

 

부동산을 매도하기로 하고 계약당일 계약금을 받고

잔금은 소유권이전 및 주택의 인도와 동시에 받기로

하였습니다. 그러나 매수인이 자금사정이 어렵다면서

잔금지급을 미루고 있습니다.

위와 같은 경우 매도인이 취할 수 있는 법적 구제

방안은 무엇인지를 알아 봅니다.

 

 

매수인의 이행지체로 인한 계약해제 또는 잔금지급

청구에 대하여 알아 봅니다.

계약해제란 계약효력을 소급적으로 소멸시켜

계약이 처음부터 존재하지 않았던 상태로 복귀시키는

것을 말합니다.

계약해제권은 당사자가 계약에 의해 해제권을 유보

하는 약정해제권과 법률의 규정에 의해 발생하는

법정해제권의 두가지가 있습니다.

이행지체로 인한 해제권은 계약일반의 공통적인

법정해제권이며

이는 계약당사자의 일방이 채무를 이행하지 않을 경우에

상대방에게 계약의 구속을 받게하므로 계약을 파기해서

그 구속으로부터 벗어나게 하는데 의의가 있는 것입니다.

 

따라서 위 사안의 경우

매수인의 잔금이행지체를 이유로 계약을 해제하고

다른사람에게 다시 매도할 수 있습니다.

 

- 민법 제544조(이행지체와 해제)-에 의하면

 

잔금기일에 이행이 없다고 하여 바로 계약을 해제할 수

있는 것은 아니고 상당기간을 정하여 매수인에게 잔금

이행의 최고를 하고 매수인이 그 기간 내에 이행하지

아니하면 계약을 해제할 수 있는 것입니다.

최고방법에는 특별한 제한이 없고

채무의 동일성을 표시하여 일정한 시일 또는 일정한 기간

내에 이행할 것을 요구하는 것으로 충분합니다.

이러한 최고여부가 당사자간에 다툼이 될 경우를 대비해

그 증거로 삼기위해 내용증명우편을 보내는 경우가 많습니다.

 

-대법원 1979.9.25선고 79다1135,1136판결-

 

그리고 위에서 말하는 상당기간이란

채무자가 이행을 준비하고 또 이를 이행하는데 필요한

기간으로 채무의 내용, 성질, 기타 객관적인 사정을 토대로

결정하고 채무자의 주관적사정은 고려되지 않습니다.

최고에서 정한 기간이 상당하지 아니한 때에도 최고로서

유효합니다. 다만 상당한 기간이 경과한 후에 해제권이

발생할 뿐입니다.

그리고 기간을 전혀 정하지 아니하고 단지 추상적으로

상당한 기간 내에 이행하라는 식으로 한 최고의 경우도

역시 유효합니다.

 

-대법원 1963.3.7선고 62다684판결-

-민법 제545조(정기행위와 해제)-

-민법 제544조(이행지체와 해제)단서조항-

 

예외적으로 최고가 필요하지 않은 경우도 있는데

채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우

정기행위의 이행지체로 해제하는 경우

당사자간에 최고를 필요로 하지 않는다는 특약을 한 경우가

그러하고 나아가 최고를 하여도 채무자가 이행할 의사가

없으리라는 것이 명백하다면 현실로 채무자의 불이행의

의사표시가 없더라도 최고없이 해제할 수 있습니다.

위에서 말하는 정기행위라 함은

계약성질 또는 당사자의 의사표시에 의하여 일정한 시일

또는 일정기간 내에 이행하지 않으면 계약목적을 달성할

수 없는 것으로서 각종 초대장의 주문, 결혼식에 착용하기

위한 예복의 주문 등 을 말합니다.

 

이행최고에도 불구하고 매수인이 잔금을 지급하지 않아

매도인이 매매계약을 해제하면

계약의 효력은 소급적으로 소멸하여 계약이 처음부터 존재

하지 않았던 것과 같은 상태로 복귀하게 되며 원상회복 및

손해배상청구권이 발생합니다.

매도인과 매수인이 위약금약정이 되어 있다면 계약금은

위약금으로 손해배상액으로 추정되므로 손해배상액이

계약금을 초과하더라도 그 초과액을 청구할 수 없으며

실제손해액을 증명할 필요없이 계약금을 위약금으로 몰수

할 수 있는 것입니다.

만약 중도금을 받았다면 중도금 및 그 중도금을 받은 날로

부터의 이자를 더하여 매수인에게 반환하여야 합니다.