부동산 경매 관련 임야를 취득할 경우 유의사항

부동산 경매관련 임야를 취득할 경우 유의사항

 

 

 

주5일 근무가 확대되고

건강을 위한 웰빙바람의 탓으로

전원주택을 위한 임야 등을  경매를 통하여

취득하려는 경향을  보이고 있습니다.

부동산 경매와 권리분석을 4회에 걸쳐 검토한 바가 있으나

건전한 투자와 노후대책을 위한 도움이 될까하여

임야를 취득할 경우 실무상 유의할 점을 알아 보고자 합니다.

 

 

임야는 농지와는 달리

누구나 마음대로 취득할 수 있고

증명을 받을 필요도 없으나 임야의 특성상

 

1. 임야경계선은 어디인지를 조사합니다.

 

   임야는 보통 경계를 정확하게 특정하기가 어렵기 때문에

   해당 시.구.군에서 임야대장과 임야등본, 지번도상에 있는

   주변임야의 지형도를 확인하여 능선과 계곡을 중심으로 구분하고,

   이때 주변의 건축물이나 지상축조물 등을 참고합니다.

 

2. 경사도는 급하지 않는지를 알아 봅니다.

 

   임야를 다른 용도로 전용할 것을 고려한다면

   경사가 급한 것보다는 완만한 것이 비용이나 전용허가를 받는데 유리합니다.

   지형도상에 등고선이 빽빽한 것보다는 널직하게 떨어져 있는 것이 좋습니다.

   보통 등고선이 조밀하면 낭떠러지일 가능성이 큽니다.

 

3. 진입도로는 있는지를 알아봅니다.

 

   임야에 가장 근접한 현행도로가 있다면 문제가 없으나

   근접도로가 없는 경우 주변농지 등을 매입하여야 하므로

   추가비용이 소요됩니다.

   물론 임야를 방치하거나 묘지로 사용하는 경우에는 큰 문제점이 없으나

   다른 용도로 활용하려는 경우에는 유의하여야 합니다.

 

4. 법정지상권 등이 있는지를 알아봅니다.

 

   묘지관리대장과 등기소의 입목등기부에 의하여

   분묘나 수목 등을 확인하여야 합니다.

 

5. 시세에 적합한지를 확인하여야 합니다.

 

   임야는 거래가 잘 되지 아니하고 금융기관의 담보로서도

   원칙적으로는 되지 아니하여 감정평가가 된 바가 없어

   정확한 시세파악이 어렵습니다.

   감정평가기관의 평가 편차가 큰 것이 경험의 예이므로

   공시지가와 대비 인근의 농지나 대지의 가격

   또는 임야 소재지 시.구.군의 중개업소 등에서 확인한

   가격을 참고하여 경매 등에 입찰하여야 합니다.

 

6. 분묘기지권의 성립여부 확인

 

   묘지는 분묘기지권이란 관습상의 법정지상권인 물권이 있으므로

   낙찰자가 묘지연고자의 동의없이 임의대로 이장 등의 행위를

   할 수 없기 때문에 주의를 요하는데,

   임야를 낙찰받을 경우 지상에 묘지가 있는지를 반드시 확인하여야 하며

   분묘도 지상권을 취득하고 있다는 것을 인지하고

   이장 등에 관한 사전 권리 파악이 선행되어야 할 것입니다.

   분묘기지권은 분묘가 설치되는 땅에 국한되는 것이 아니고

   분묘의 보호 및 제사에 필요한 주위의 땅도 지상권의 효력이 미치게 되므로

   묘지가 있는 토지를 낙찰받을 경우 그 이용에 있어

   제한이 있음을 염두해 두어야 할 것입니다.

   만일 분묘기지권이 성립한다면

   그 후손들이 관리하는 그 분묘에 대하여서는 현행법상

   최장 60년동안 이장을 청구할 수가 없으므로 주의를 요합니다.