등기부등본과 달리 전입신고한 경우 법적 대항력

등기부등본과 달리 전입신고한 경우 법적 대항력

연립주택을 임차하여 이사와 주민등록을 마쳤는데
주민등록 전입신고 시 현관문에 표시된 대로
기록하였으나 이 표시는 지하층을 고려하여
표시해 둔 것이고 연립주택의 등기부등본은
현관문에 표시한 것과 다르게 등기되어 있었다.
이 경우 주택임대차보호법 상의 대항력을
취득함에 문제가 없는지를 알아 봅니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항은
"임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이
주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는
그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
이 경우 전입신고를 한 때에
주민등록이 된 것으로 본다."
라고 규정하고 있습니다.

- 대법원 1999.4.23선고98다32939판결 -
- 대법원 2000.2.11선고99다59306판결 -

주택임대차보호법 제3조 제1항에서
주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는
주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가
명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련한 것으로서
주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는
그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를
인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로
주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면
단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고
주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는
점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도라야 한다.
라고 판시하였습니다.
즉 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는
일반사회통념상 주민등록으로 당해 임대차 건물에
임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를
인식할 수 있는가의 여부에 따라 인정될 것으로 본다는 뜻이다.

- 대법원 1995.8.11선고95다177판결 -

위 사안과 관련한 판례는
신축 중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이
주민등록 이전 시 잘못된 현관문의 표시대로
1층 201호라고 전입신고를 마쳤는데
준공 후 그 주택이 공부상 1층 101호로 등재된 경우
주택임대차보호법상의 대항력이 없다.
라고 하였습니다.

따라서 위 사안의 경우
주민등록이 그 임차주택에 관한
임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없으므로
주택임대차보호법상의 대항력을 취득하였다고
볼 수 없을 것으로 보입니다.
연립주택이나 다세대주택 등 구분등기가 되어 있는
주택을 임차하는 경우에는
반드시 건물 현관문 상의 호수만을 확인할 것이 아니라
집합건축물 대장 및 건물 등기부등본을 확인하여
전입신고 시 공부상 주소지와 일치시켜야만 할 것입니다.

 

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