경매개시결정 등기 후 유치권자는 경락인에게 유치권주장이 가능한가

경매개시결정 등기 후 유치권자는 경락인에게 유치권주장이 가능한가

경매절차에 의거 건물을 경락을 받아 소유권을 취득하였는데
임의경매개시결정이 내려지고
임의경매개시결정 기입등기가 이루어졌는데도
전 소유주(경매절차 채무자)는 위 건물을 개조하는 공사를 시행하였고
공사수급인이 공사를 수급 받아 공사를 하는 도중에 전 소유주가
부도가 나는 바람에 공사수급인은 공사대금을 받지 못하자
건물의 일부를 점령하여 유치권을 행사하기 시작하였습니다.
이러한 경우 어떻게 되는 지를 알아 봅니다.


유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가
그 물건이나 유가증권에 관하여 생기는 채권을 가지는 경우에
그 채권의 변제를 받을 때 까지 그 물건 또는 유가증권을
유치할 수 있는 권리를 말하는데
유치권자는 목적물을 경매할 수 있고
경우에 따라서는 목적물로서 직접 변제에 충당할 수 있고,
또 목적물이 다른 채권자나 담보물권자에 의하여
경매 또는 강제집행되어도
유치권자는 그 경락인에 대하여서도 역시 변제 받을 때 까지는
그 목적물의 인도를 거절할 수 있습니다.
유치권은 당사자의 의사와 관계없이 일정한 요건이 있기만 하면
법률상 당연히 생기는 법정담보물권인데

그 성립요건을 살펴보면
채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 합니다.
유치권자는 반드시 타인의 물건을 점유하고 있어야 합니다.

위 사안의 경우
유치권 주장에 대하여 경매개시결정 기입등기일자와
점유취득일자가 문제가 됩니다.

공사대금 즉 주택건물의 공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고
또 그 건물에 관하여 생긴 공사금채권이 있다면
수급인은 그 채권을 변제받을 때까지
건물을 유치할 권리가 있다 할 것입니다.

그리고 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을
변제할 책임이 있는데 이를 인수주의라고 합니다.
여기서 매수인 즉 경락인이 인수하는 유치권이라고 하는 것은
원칙적으로 경매절차의 압류채권자에게 대항할 수 있는 것이어야 합니다.
전 소유주(경매절차 채무자) 소유의 건물 등 부동산에 대한
경매개시결정을 할 때는 그 부동산의 압류를 명하게 됩니다.

경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에
전 소유자(경매절차 채무자)가 위 부동산에 관한
공사대금채권자(공사수급자)에게 그 점유를 이전함으로써
그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우
이와 같은 점유이전은
목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여
압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 유치권을 내세워
그 부동산에 관한 경매절차의 경락인 즉 매수인에게 대항할 수 없습니다.

따라서 위 사안의 경우 경매개시결정 기입등기가 경료되어
압류의 효력이 발생한 이후의 유치권취득에 해당하여
유치권을 주장할 수 없습니다.
만일 경매개시결정 기입등기 전에 부동산을 점유하여
유치권을 취득하였다면 유치권을 주장할 수 있습니다.

유치권
유치권 주장이 불가능한 경우
유치권 주장이 가능한 경우