분양계약해제와 임차인의 대항력 취득 여부

분양계약해제와 임차인의 대항력 취득 여부

임대인은 분양받은 아파트를 분양받은 자로서의 지위를 양수하고
아파트에 대한 은행의 중도금대출채무를 함께 인수하였다.
양수받은 날 이 아파트를 임대하였는데
임대인은 은행에 대출금채무를 상환하거나
이를 담보대출로 전환하지 않았지만
관리사무실로부터 정상적으로 열쇠를 교부받아
임차인을 입주케 하였고 임차인은 주민등록 전입신고를 마쳤다.
그 후 임대인은 은행대출금채무를 상환하지 아니하여
시행사가 은행에 대출금채무를 대위변제를 하였으며
시행사는 분양계약을 해제하였다.
임차인은 아파트 소유자인 시행사에 대하여
임차권으로 대항할 수 있는지 여부를 알아봅니다.

주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 되기 위해서는
원칙적으로 주택의 소유자인 임대인과 임차인 사이에
임대차계약이 체결되어야 하나
소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을
체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에
임대차계약이 체결된 경우도 포함됩니다.
매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은
그 물건을 사용, 수익할 수 있는 지위에서
그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있는 권한이 있습니다.

위 사례의 경우
임대인은 분양계약상 아파트에 입주하기 위하여 요구되는
대출금 채무 상환의무를 이행하지 못하였지만
아파트의 관리사무실로부터 정상적으로 열쇠를 교부받았기 때문에
분양계약의 이행으로 아파트를 인도받은 적법한 임대권한을 가진 자입니다.
임대인은 적법한 임대권한을 가진 자이지만
분양계약상의 대출금 상환의무를 이행하지 못하였기 때문에
시행사는 분양계약을 해제하였습니다.
계약을 해제하게 되면 계약은 처음부터 효력이 없는 것으로 되어
계약 당사자는 서로 원상회복할 의무가 있습니다.
계약해제로 인한 원상회복의무 때문에
임차인은 아파트 소유자인 시행사에게
임차권의 대항력을 주장할 수 있는지가 문제됩니다.

민법은 계약해제의 효과로 원상회복의무를 규정하고 있지만
제3자의 권리를 해하지 못하도록 하고 있습니다.
제3자란
해제된 계약을 기초로 하여 그 해제 전에 새로운 이해관계를 맺은 자로
등기나 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말합니다.
임차인은 적법한 임대권한이 있는 임대인으로부터
매매계약이 해제되기 전에 아파트를 임차하여
주택의 인도와 주민등록을 마침으로써
제1항주택임대차보호법 제3조 제1항에
"임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이
주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는
그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."
라고 규정하고 있으므로
대항요건을 갖추었으며
계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당합니다.

따라서 위 사례의 경우
임대인의 임대권원의 바탕이 되는 매매계약을 해제되었지만
해제전에 새로운 이해관계를 맺은 자이므로
자신의 임차권을 새로운 소유자인 시행사에게 대항할 수 있습니다.
만약 임차인이 매매계약 해지전에 인도나 주민등록을 갖추지 못하여
주택임대차보호법의 대항력을 취득하지 못하였다면
임차권을 시행사에게 주장할 수 없습니다.