건물의 일부에 전세권설정등기를 한 경우 경매신청 가능여부

 

건물의 일부에 전세권설정등기를 한 경우 경매신청 가능여부

 

 

 

 

 

단독주택의 2층 부분을 전세계약을 체결하고

전세권등기를 마치고 거주하던 중

계약기간의 만료 3개월 전 집주인에게

전세금의 반환을 요구하였습니다.

그러나 집주인은 전세금의 반환을 차일피일

미루고만 있어 단독주택의 전부를 경매신청을

하려고 하는데 가능한지를 알아 봅니다.

 

 

 

 

 

-민법 제318조(전세권자의 경매청구권)-에 의하면

 

전세권자는 전세권설정자(집주인)가 전세금반환을 지체한

때에는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의

경매를 청구할 수 있습니다.

그런데 위 주택의 일부에 대하여 전세권을 취득하였음을

이유로 위 주택전부에 대하여 경매신청을 할 수 있는지

문제가 되는데

 

-대법원 1973.5.31자 73마283결정-의 판례를 보면

 

단일소유자의 1동의 건물 중 일부에 대하여

경매신청을 하고자 할 경우에는 그 부분에 대한 분할등기를

한 연후에 하여야 한다. 라고 하였으며

 

-대법원 1992.3.10 자 91마256, 257 결정-

 

건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우

그 전세권자는 민법 제303조(전세권의 내용) 제 1항 및

제318조(전세권자의 경매청구권)의 규정에 의하여

그 건물전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다

전세권의 우선변제를 받을 권리가 있고

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는

전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다고 할 것이나

전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는

우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없으므로

 

-대법원 2001.7.2 자 2001마212결정-

 

위와 같은 경우

전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여

건물 전부의 경매를 청구할 수 없다고 할 것이고

그 전세권의 목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상

독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고

따라서 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하여

달리 볼 것은 아니다.

라고 하였습니다.

 

위 사안의 경우

전세권을 설정 받은 2층부분이 구조상, 이용상 독립되어서

구분할 수 있는 경우에는 그 전세부분을 구분등기한 연후에

그 전세목적이 된 부분을 경매신청 하여야 할 것이고

분할을 하지 않고 위 주택 전부에 대하여 경매신청을

할 수 없을 것으로 보입니다.

그리고 분할이 불가능한 경우에도

위 판례가 경매를 신청할 수 없다고 하고 있으므로

우회적인 방법이 있을 듯 합니다.

전세금반환청구의 소를 제기하여 승소판결을 받은 후

그 집행권원에 기하여

목적부동산에 대한 강제경매를 신청하고

그 경매절차에서 다시 일반채권자로서의 경매신청이 아닌

전세권자의 지위로 돌아가 그 부동산 전부의 매각대금에서

우선변제를 받는 방법이 어떨런지 합니다.