상가 임대차에서 권리금에 대한 효력

 

상가 임대차에서 권리금에 대한 효력

 

 

 

점포를 인수하고 임대차계약을 체결하면서

권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를

요구할 시에는 권리금을 임차인에게 변제한다.

라고 특약사항란에 기재하였습니다.

이 경우 임대차계약기간이 만료되면 임대인에게

권리금지급을 청구할 수 있는지를 알아 봅니다.

 

 

 

-대법원 2002.7.26선고 2002다25013판결-

-대법원 2001.4.10선고 2000다59050판결-

-대법원 2000.9.22선고 2000다26326판결-

 

권리금이란

주로 도시에서 토지 또는 건물 특히 점포의 임대차에 부수하여

주로 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인

으로부터 임대인에게 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에

게 지급되는 금전을 말하고

권리금은 토지나 건물의 사용, 수익의 대가로서 지급되는 차임

과는 전혀 별개의 것이며

그 금액이 차임이상의 막대한 액으로 지급되는 경우가 있습니다.

 

이러한 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있느냐에 관하여

판례는

특별한 사정이 없는 한 인정되지 않는 것으로 보고 있습니다.

 

-대법원 1994.9.9선고 94다28598판결-

 

위 사안과 같은 별도의 특약이 있는 경우 그 효력에 관하여

판례를 보면

임대차계약서상의 권리금은 임대인이 인정하되 임대인이 점포를

요구할 시는 권리금을 임차인에게 변제한다. 라는 기재에 관하여

임대인이 임차인에게 점포명도를 요구하거나

특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약갱신을 거절하고

타인에게 처분하면서 권리금을 지급 받지 못하도록 하는 등

점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는

임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일

뿐이고 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게

권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다.

라고 하였으며

 

-대법원 2000.4.1선고 2000다4517 등 판결-

 

당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에

나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에

그 해석은 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위

약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합

적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석 하여야

한다. 라고 하면서

통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급 받을 수 있을 뿐이고

임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차

계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재없이 단지 모든 권리금을

인정함 이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게

권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고

단지 임차인이

나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을

임대인이 용인하고 나아가

임대인이 정당한 사유없이 명도를 요구하거나

점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고

타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로

임차인의 권리금회수의 기회를 박탈하거나

권리금회수를 방해하는 경우에

임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석

해야 할 것이다.

라고 한 바 있습니다.

 

따라서 위 사안의 경우

단순히 임대차계약기간이 만료 되었다는 이유만으로 임대인에게

권리금반환을 청구할 수는 없을 것으로 보이며

임대인이 임차인의 권리금회수를 적극적으로 방해하거나

점포의 명도를 청구하는 경우에만 임대인에게 권리금의 반환을 청구

할 수 있을 것으로 보입니다.

 

-대법원 1994.10.14선고 93다62119판결-

 

참고적으로

임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이

있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴

채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권

을 행사할 수 없다. 라고 하였습니다.