상가건물임대차보호법상 임차권등기명령제도

 

상가건물임대차보호법상 임차권등기명령제도

 

 

상가건물을 임차하여 영업중에 있으나

임대차계약기간이 만료되고

영업도 너무 안되므로 임차건물을 비워주고

다른 곳으로 사업장을 옮기려 하는데

임대인의 경제사정이 좋지 않아 임차보증금

을 받지 못하고 있는데

임차보증금을 확보할 방법이 어떠한 것인지

알아 보고자 합니다.

 

 

- 상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등 )제1항-에 의하면

 

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의

인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는

법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을  신청

한 때엔느 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이

생긴다. 라고 규정하고 있고

 

-상가건물임대차보호법 제5조( 보증금의 회수 )제2항-에 의하면

 

제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로

부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은

민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매

시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의

채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

라고 규정하고 있으며

 

-상가건물임대차보호법 제6조(임차권등기명령)-에 의하면

 

1. 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인

    은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법

    원지원 또는 시, 군법원에 임차권등기명령을 신청할

    수 있다,

중략

5. 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료

    되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및

    제5조 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다.

    다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는

    우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선

    변제권이 그대로 유지되며,

    임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실

    하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실

    하지 아니한다.

6. 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된

    건물을 그 이후에 임차한 임차인은 제14조의 규정에

    의한 우선변제를 받을 권리가 없다.

라고 규정하고 있습니다.

 

그러므로 임대차계약이 종료되었으나 임대인의 사정으로

임차보증금을 돌려받지 못한 채 임차인이 사업장을 옮기는

등으로 건물을 비워주고자 할 사정이 있는 경우에는 상가

건물임대차보호법상 임차권등기명령제도를 이용하여 임차

보증금을 확보해 두는 방법이 있을 것입니다.

 

이와 같은 임차권등기명령제도란

임대차기간이 종료되었으나 임차보증금을 반환받지 못한

채 사업장을 이전하거난 폐업신고 등을 하는 경우

상가건물임차인이 당해 건물 소재지 관할법원에 임차권

등기를 해 둠으로써 임차건물의 경매시 이미 취득한 대항

력이나 우선변제권의 효력을 주장할 수 있는 제도를 말하

는 것으로써

임차권등기명령의 신청은 임차건물 소재지 관할 지방법원

이나 지방법원지원 또는 시, 군법원에 할 수 있습니다.

 

상가임차인이 임차권등기를 경료하면

대항력 및 우선변제권을 취득하는 것이고

임차권등기 이전에 이매 취득한 경우에는 임차인이 건물의

점유와 사업자등록의 대항요건을 상실하더라도 대항력이나

우선변제권은 소멸되지 않고 그대로 유지되며

임차권등기다 경료된 상가건물에 다른 새로운 임차인이

입주할 경우에도 그 새로운 임차인의 대항력과 우선변제권

은 인정되지 않는다 하겠습니다.

그리고 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여

임차인은 항고할 수 있고

임차권등기명령신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여

소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있을 것입니다.

 

따라서 위 사안의 경우

상가임차인이 임대차계약기간이 만료되어 점포를 비워주더

라도 임대인의 사정으로 받지못한 임차보증금에 대하여는

상가건물임대차보호법상 임차권등기명령제도를 이용함으로

임차건물이 경매될 경우에도 이미 확보해 둔 임차인의 우선

변제권을 행사할 수 있을 것입니다.