부동산중개업자의 보수청구권의 발생요건

 

부동산중개업자의 보수청구권의 발생요건

 

 

 

부동산중개업자에게 중개를 의뢰하여

그가 소개해 준 주택을 둘러보았으나

제시가격이 너무 높아 생각해 보겠다고 만 하고

그냥 돌아왔습니다.

며칠 후 다른 부동산중개업자가

위 주택을 싸게 구입하게끔 소개를 하여

계약을 체결하게 되었습니다.

그런데 이 사실을 알게 된

처음의 중개사가 부동산중개수수료를

청구하는데 그것이 타당한지를 알아 봅니다.

 

 

 

부동산중개업자가 중개위탁자에게 보수청구권을

행사하기 위해서는 원칙적으로

다음의 요건이 갖추어져야 한다고 보고 있습니다.

 

1. 부동산중개계약이 존재할 것

    중개계약은 반드시 서면에 의하여 이루어져야 하는 것은

    아니지만

    구두계약인 경우에는 위탁자로부터 중개의뢰가 있었던

    경우와 단순히 상의를 한 것에 지나지 않은 경우를

    구별하기 곤란한 때가 있을 수도 있습니다.

2. 중개의 대상인 계약이 성립할 것

    중개계약에 특약이 없는 한 중개의 대상인 계약이 성립

    되지 않으면, 중개업자는 아무리 중개의 성공을 위하여

    장기간의 수고를 하고 비용 등을 지출한 경우에도 보수나

    지출한 비용의 지급을 청구할 수 없습니다.

    또한, 중개업자가 위탁자의 요구조건에 맞는 목적물이나

    상대방을 소개하였다 하더라도 계약의 체결여부는 위탁자와

    상대방의 자유이므로 계약이 성립되지 않는 한 중개업자는

    보수를 청구할 수 없는 것입니다.

 

-대법원 1956.4.12 선고 4289민상81판결-

 

    판례도

    매매중개료청구권은 매매가 중개인의 손을 거쳐 성립됨을

    조건으로 발생하므로 중개행위로 매매가 성립되지 아니한

    이상 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 그 노력의 비율에

    상당한 보수를 청구할 수 없다. 라고 한 바 있습니다.

    그러나 계약이 일단 성립하면 설령 그 후에 당사자의 합의로

    계약이 해제되거나 또는 당사자일방의 채무불이행으로

    인하여 계약이 해제되는 경우라도 중개업자는 보수를 청구할

    수 있다 할 것입니다.

3. 계약성립과 중개업자의 중개와의 사이에 인과관계가 있을 것

    위탁자가 중개업자로부터 거래목적물과 상대방을 소개받은

    후에 중개업자를 배제하고 그 상대방과 직접 교섭을 하여

    계약이 성립된 경우에는 대체로 인과관계가 있다고 보지만,

    위탁자가 새로이 다른 중개업자에게 중개를 위탁하여 뒤의

    중개업자의 노력으로 계약이 성립되었다면 계약 상대방이

    우연히 앞의 중개업자가 소개하였던 자라고 할지라도 이 경우

    에는 인과관계가 없다고 보는 것이 일반적입니다.

 

그러므로 위 사안의 경우

어디까지나 후의 부동산중개업자의 중개노력에 의하여 매매계약을

체결하게 된 것으로 보여질 뿐, 비록 처음의 중개업자가 당초에

같은 주택에 관하여 중개노력을 기울렸다 하더라도 이는 본 계약

성립의 원인이 되었다고는 보여지지 않습니다.

결국, 처음의 부동산중개업자의 보수청구권은 인정되지 않는다 할

것입니다.