보증금 외에 월세가 있는 경우 보증금액산정방법

 

보증금 외에 월세가 있는 경우 보증금액 산정방법

 

 

 

 

 

상가건물을 보증금 5,000만원에 월세 50만원으로

영업을 하려 하는데

상가건물임대차보호법은 보증금의 액수에 따라

적용되지 않는 경우가 있다고 하는데

월세가 있는 경우 월세를 환산하여 보증금액에 합산해서

산정한다고 하는데 산정방법과 보호되는 보증금액을

알아 보겠습니다.

 

 

 

 

 

-상가건물임대차보호법 제3조 (대항력 등) 제1항- 에 의하면

 

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와

부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의

규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터

제3자에 대하여 효력이 생긴다. 라고 규정하고 있고

이 법의 적용범위에 관하여

 

-상가건물임대차보호법 제2조(적용범위) 제1항에 의하면

 

이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다.

다만 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에

대하여는 그러하지 아니하다. 라고 규정하고 있습니다.

그리고 이에 따른

 

-상가건물임대차보호법시행령 제2조 제1항-에 의해

 

보호되는 보증금액의 액수는

서울특별시 = 2억 4천만원

수도권 과밀억제권역 = 1억 9천만원

(수도권과밀억제권역: 인천, 의정부, 구리, 하남, 남양주일부,

고양, 과천, 안양, 성남, 부천, 광명, 수원, 의왕, 군포, 시흥)

광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) = 1억 5천만원

그 밖의 지역 = 1억 4천만원 이하입니다.

한편 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은

월 단위의 차임액으로 한다. 라고 규정하고 있어

임대료는 보증금에 월세를 보증금으로 환산한 금액이 되는데

월세를 보증금으로 전환할 때는 연 12%의 전환율이 적용됩니다.

12%(0.12)/12개월 =100

따라서 월세에 100을 곱하고 여기에 보증금을 더하면 됩니다.

예컨데 보증금 5천만원에 월세 50만원을 내는 계약을 체결하면

월세 50만원 * 100 = 5천만원

보증금 5천만원 + 환산보증금 5천만원 = 1억원

1억원이 기준보증금액이 됩니다.

 

위 사안의 경우

상가건물의 임대차보호법에 의한 보호를 받기 위해서는

건물의 입점과 관할세무서에서의 사업자등록신청이라는

대항요건을 갖추고 앞에서 환산한 방식에 의한

기준보증금액이 보호되는 보증금액의 이하여야 합니다.

현행 시행령상 어느 지역에서도

상가건물임대차보호법의 적용을 받아 계약체결 후

입점 및 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터

제3자에 대하여 효력이 생기며,

아울러 임대차계약서상에 확정일자인까지 받아 둔다면

임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에

의한 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의

채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고

할 것입니다.