미등기건물이 경매에서 종물로 매각된 때 매수인의 소유권취득여부

 

미등기 건물이 경매에서 종물로 매각된 때 매수인의 소유권 취득여부

 

 

 

토지 일부를 임차한 후 무허가 미등기건물을 건축하여

거주하고 있는데 그 토지와 건물에 근저당권을 설정한

채권자가 경매를 신청하여 진행된 경매절차에서

미등기무허가 건물도 당초 부동산의 종물 내지 부합물

로 보아 매수인에게 매각되었습니다.

이 경우 매수인이 소유권을 주장하여 임차인의 퇴거를

청구할 수 있는지를 알아 봅니다.

 

 

 

 

주물과 종물의 관계에 관하여

 

-민법  제100조(주물,종물)-에 의하면

 

1. 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기

    소유인 다른 물건을  이에 부속한 때에는 그 부속물은

    종물이다.

2. 종물은 주물의 처분에 따른다

라고 규정하고 있으며

 

부동산의 부합에 관하여

 

-민법 제256조(부동산에의 부합)-에 의하면

 

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을

취득한다. 라고 규정하고 있으며

 

저당권의 효력범위에 관하여

 

-민법 제358조(저당권의 효력의 범위)-에 의하면

 

저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다.

그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이

있으면 그러하지 아니하다.

라고 규정하고 있습니다.

 

위 사안의 경우

미등기무허가건물은 저당목적물과 소유자가 다르므로 종물

이나 부합물로 될  여지가 없습니다.

그럼에도 불구하고 종물 내지 부합물로 매각되었으므로

매수인이 미등기무허가건물의 소유권을 취득할 수 있을 것

인지에 관하여

 

-대법원 1990.10.12선고 90다카27969판결-

-대법원 1974.2.12선고 73다298판결-

 

판례를 보면

채무자 소유의 대지와 건물에 대한 경매절차에서 경락인이

위 대지와 건물을 경락받으면서 위 대지상에 있으나 제3자

소유인 별개의 독립된 건물을 채무자소유 건물의 부합물로

경락을 받았다고 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없다.

라고 하였습니다.

 

-대법원1997.9.26선고 97다10314판결-

 

또한 토지에 대한 경매절차에서 그 지상건물을 토지의 종물

내지 부합물로 보고 경매를 진행하여 매각된 경우

매수인이 건물에 대한 소유권을 취득할 수 있는지에 관하여

판례를 보면

저당권은 법률에 특별한 규정이 있거나

설정행위에 다른 약정이 있는 경우를 제외하고

그 저당부동산에 부합된 물건과 종물 이외에 까지 그  효력이

미치는 것이 아니므로

토지에 대한 경매절차에서 그 지상건물을 토지의 부합물 내지

종물로 보아 경매법원에서 저당토지와 함께  경매를 진행하고

경락허가를 하였다고 하여 그 건물의 소유권에 변동이 초래될

수 없다. 라고 하였습니다.

따라서 위 사안의 경우

매수인이 토지의 소유권자로서 토지소유권에 기한 소유물방해

제거청구로서 위 미등기무허가건물의 철거를 구하는 것은

별론으로 하고, 미등기무허가건물의 소유권자임을 주장하여

임차인의 퇴거를 청구할 수는 없다고 할 것입니다.