경락부동산의 인도받는 방법(법적절차)

 

경락부동산의 인도받는 방법(법적절차에 의한 인도)

 

 

 

 

경매에 있어서 낙찰받는 것 이상으로

중요한 것은 등기와 부동산명도입니다.

경락부동산을 인도받는데 개인이 혼자

처리하기에는 결코 쉽지는 않습니다.

강제집행절차의 경우에 실무상 어떻게

처리하여야 하는지를 알아 보고자 합니다.

 

 

 

 

 

-민사집행법 제136조(부동산의 인도명령 등) 제1항-에 의하면

 

법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자,소유자

또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록

명할 수 있다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에

의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

라고 규정하고 있습니다.

 

1. 인도명령신청

    잔금을 납부한 후 낙찰자는 6개월 이내에

    인도명령을 신청하여야 합니다.

    다만 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권원에 의하여

    (보증금 중 일부라도 반환받지 못한 선순위 임차인의 경우)

    점유하고 있는 경우에는 인도명령 대상이 되지 아니 합니다.

 

2. 인도명령신청자

    대법원 판례에 의하면

    낙찰자 및 낙찰자의 일반승계인(상속인)은 인도명령을 신청할

    수 있으나 특별승계인(낙찰자로 부터의 매수인)은 신청할 수 없다.

    라고 하였습니다.

 

3. 인도명령 대상자

    대법원 판례에 의하면

    채무자나 소유자의 일반승계인(상속인, 호적등본 및

    법인등기부등본 첨부)도 인도명령 대상이 된다.

    라고 하였습니다.

    그리고 상속인이 복수인 경우에는 각 공동상속인마다

    개별적으로 인도명령의 상대방이 됩니다.

    채무자나 소유자의 동거가족, 채무자를 위하여 부동산을

    점유하는 자, 점유보조자(피용인, 법인인 채무자의 기관 등)

    신의칙상 채무자와 동일하게 취급되는 자 (점유자가 채무자의 근친자,

    집행방해의 목적으로 채무자와 공모한 점유자 등)도

    인도명령의 대상이 됩니다.

 

4. 인도명령대상자가 입찰기록 서류에 기록이 없는 점유자

    입찰기록 서류에 기록이 없는 점유자를 상대방으로 하는 경우는

    주민등록등본 또는 집행관이 작성한 집행불능조서를 첨부하여야

    합니다.

    다만, 법원은 소유자, 채무자 이외의 자에 대하여서는 점유의 내용,

    권원 등을 진술할 기회를 주기 위해

    -민사집행법 제136조(부동산의 인도명령 등) 제4항 및 단서-에 의거

    점유자를 심문하는데 만일 이미 심문하였거나 낙찰자에게  대항할

    수 있는 권원이 없음이 명백하거나 기타 점유자가 심문에 불응하면

    심문없이 인도를 명령합니다.

 

5. 인도명령결정

    인도명령을 신청하게 되면 결정이 나오는데

    인도명령정본은 신청인 및 상대방에게 송달되는데

    우편송달로 송달되지 않는 경우이거나 고의적으로 송달을

    회피하는 경우에는 특별송달을 신청하여 집행관으로 하여금

    송달을 하게 합니다.

 

6. 인도명령 집행위임

    법원의 인도명령에 대해서 점유자가 불응할 때에는

    신청인은 집행관에게 인도집행을 위임하게 됩니다.

    인도명령 송달증명서와 인도명령정본을

    집행관사무실에 제출하면 집행기일이 정해지는데

    인도명령은 명도소송과 달리 집행문부여절차는 필요치 않습니다.

    여기에서 집행관과 인도명령집행 신청자는

    집행에 있어서 집행규모, 노무자의 수, 현장안내 등의

    사전에 협의절차가 필요합니다.

 

7. 인도집행신청에 의한 강제집행

    점유자가 부재중이거나 또는 집행방해목적으로 문을 열어주지

    않음으로서 2회 집행이 불능이 된 경우에는

    공무원 또는 경찰관 1인이나 성인 2인의 입회하에

    강제로 문을 열고 물건을 들어낼 수 있습니다.

    물건을 들어내는 경우 점유자가 있으면 집밖 아무 곳에나

    들어내도 되지만, 점유자가 없으면 집행관은 입회자의 참여하에

    물건의 목록을 작성하여 유료보관창고에 맡기게 됩니다.

    이 경우 창고의 이용료는 낙찰자가 먼저 부담을 한 후,

    점유자가 창고비용을 지급하지 않을 경우에는 채무명의를 얻어

    유체동산에 대한 강제집행을 하게 됩니다.

    유체동산 강제집행의 경우 통상적으로 매수자가 없어

    낙찰자가 매수하여 폐기처분하는 경우가 허다합니다. 

 

경락부동산의 인도받는 방법으로 법적절차에 의한 방법을 

알아 보았습니다만 실무상으로는 점유자와 협상으로 인도가

완료되는 경우가 대부분입니다. 

다음에는 법률상식에서 합의에 의한 인도는 어떻게 이루어지고

있는지를 알아 보겠습니다.