경락부동산의 인도받는 방법(협상에 의한)

경락부동산의 인도받는 방법(현실적 협상실무에 의한)

 

 

 

 

 

법적인 인도명령이나 명도소송으로 가기보다는

협상으로 명도가 완결되는 경우가 실무상 대부분입니다.

명도소송이 실무에서는 강제로 집행하는 일이

흔하지 않다는 것입니다.

대부분은 낙찰자와 점유자간의 협의로 명도가 진행되는데

합의에 의한 건물 인도를 중심으로 검토해 보고자 합니다.

 

 

 

 

 

보통은 인도명령결정이 송달되면

낙찰자가 집행에 따른 비용을 부담하고 집행관에게

인도집행을 위임하여 집행을 하는 것이 통례인데,

낙찰자가 점유자들에게 합의적으로 인도해 줄 것을 통고하고

점유자가 일정기간 내에 인도할 것을 약정하여

그 정한 기일에 인도를 해 주는 합의적인 인도가

경매 실무상 이루어지고 있는데

 

1. 잔금을 완납함과 동시에

    점유이전금지 가처분신청과 인도명령을 신청합니다.

    

    점유이전금지 가처분신청과 인도명령을 잔금완납과 동시에

    신청을 하여 법적대응을 진행하면서 협상을 하는 것이

    시간과 비용의 절감을 꾀할 수 있을 것입니다.

    점유이전금지 가처분신청이란 새로운 점유자에 대하여도

    인도명령이나 명도소송의 효력이 미치게 하는 법적절차입니다.

    이렇게 법적대응과 협상을 병행하는 것은 점유자에게

    심리적 압박을 주어 합의를 보다 쉽게 이루고자 하는 것입니다.

 

2. 낙찰자가 경매 부동산의 거주자를 방문합니다.

 

    거주자를 방문하는 것은 명도시기에 관하여 거주자의 의사를

    타진해 보고자 하는 것인데

    잔금완납 전에 방문하더라도 문제가 되지는 않을 것이나

   소유자가 점유하는 경우에는 소유자가 슬픔과 고통 속에서

    심정적으로 기분이 상해 있을 경우가 있어 봉변을 당할 소지가

    있으므로 지혜롭지 못한 방문이라고 생각됩니다.

    소유자나 임차인을 방문하여 타협의 가능성이 없어 보이면

    법적절차를 진행하는 것이 현명한 방법이라 할 것입니다.

 

3. 법적절차를 벗어난 현실적 협상

 

    거주자의 의사를 타진하는 과정에서

    거의 대부분의 경우가 이사비를 요구합니다.

    낙찰자에게 이사비를 요구할 아무런 법적 권한이 없음에도

    거주자는 가능한 많은 이사비를 요구하기도 합니다.

    이사비 협상은 낙찰자가 집행에 따른 비용부담의 범위 내에서

    협상을 끝내는 것이 가장 일반적입니다.

    

4. 협상에 있어 주의할 사항

 

    임차인인 거주자가 법원에서 배당금을 수령하면

    이사를 하겠다는 이유로 낙찰자에게 명도확인서를 요구하는데

    명도가 되기 전에 명도확인서를 작성해 주었을 경우에

    임차인이 약속을 어기면 상당히 곤혹스러운 일이

    발생할 수가 있으므로 주의를 요하며,

    이러한 경우에 거주자의 손해배상 각서를 작성하는데

    믿을 만한 것이 되지 않음으로 신중을 요합니다.

 

5. 합의에 의한 건물인도

 

    경매실무상 낙찰자가 이사비용등의 명목이나

    위자료 성격의 일정금액을 인도명령의 상대방에게

    지불하고 합의인도를 받는 경우가 대부분입니다.

    이러한 경우 명도합의 각서를 받아두는 것이 좋습니다.

    끝으로 이사비용의 협의는

    강제집행비용이 아파트의 경우 평당 약 7만원이 소요된다면

    아파트 30평의 경우 200만원 정도의 금액이 이사비용으로

    결정된다고 합니다.