주택임대차보호법의 보호를 받을 임차인이 누구인지

주택임대차보호법의 보호를 받을 임차인이 누구인지

임차인이 임차주택에 열쇠를 잠가 놓았는데
임대인이 임차인의 승인없이 열쇠를 열고
제3자에게 임대를 한 경우
어느 임차인이 주택임대차보호법의
보호를 받는지 여부

사건개요

주택임대차보호법에 따른 전입신고 및 
확정일자를 받은 임차인인데,
임대기간이 만료되었는데도 임대인이
보증금을 반환하지 않자 임차인은
일부 짐을 남긴 채 열쇠를 잠가 두고
다른 곳으로 이사를 갔다.
그런데 임대인이 임차인의 사정을 잘 모르는
임차인의 어머니로부터 열쇠를 교부받아
짐을 빼버리고 새로운 임차인에게 임대를 하였다.
그런데 임차 주택이 경매에 부쳐지자
보증금을 반환받지 않은 전 임차인과
새로이 입주한 신 임차인 모두 배당요구를 하였다. 
위와 같은 상황에서 전 임차인과 신 임차인 중
누가 보호를 받을 것인지 여부
 

- 광주지방법원 2007. 3. 13선고 2006가단49494 판결-

전 임차인의 주장과 같이
전 임차인의 어머니가 임대인에게 열쇠를 교부하여
임대인이 전 임차인의 점유를 무단 침탈하였다고 하더라도,
전임차인 또는 그의 어머니에게 점유 상실에 대한
귀책사유가 전혀 없다고 보기 어려운 점,
임차인이 임대인에 의하여
불법적으로 점유를 침탈당한 경우
임대인에 대하여는 점유의 계속을 주장하여
대항력을 주장할 수 있지만
임차인이 점유를 회복하기 전에
그러한 사정을 모른 채 임대주택에 관하여
새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는
그 대항력을 주장할 수는 없다고 보는 것이
공평의 관념에 부합하다 할 것이므로
신 임차인은 임대인으로부터 빈집 상태에서
주택을 인도받아 점유를 시작한
선의의 제3자에 해당하므로
결국 전 임차인은 신임차인에게 대항할 수 없다고
판단되는 점 등에 비추어 볼 때
전임차인의 주장 사실이 인정된다 하더라도
그와 같은 사정을 들어
전 임차인이 신 임차인에 우선하여
배당을 받을 수는 없다 할 것이다.

본건 판결은
임차인이 자신의 귀책 사유 없이 점유를 침탈당하고,
한편 새로운 임차인이 들어온 경우
주택임대차보호법의 보호를 받을 임차인이
누구인지에 관하여 선례가 없었는데,
이에 관한 최초의 판결로 보임.