전세권 존속기간 변경등기시 후순위저당권자 승낙 필요할까?

 

전세권 존속기간 변경등기시 후순위저당권자 승낙 필요할까?

 

 

 

 

 

전세권 설정 등기를 한 후 거주하고 있었는데, 전세 계약 기간이 만료되어 전세금액의 변동없이 전세 기간을 연장하기로 하였습니다. 그런데 전세권 설정 등기 후 근저당권이 설정되어 있습니다. 이처럼 전세권 설정 등기를 한 후 근저당권이 설정되었고, 전세금액에는 변동없이 그 전세 기간만 연장하려는 경우에도 근저당권자의 승낙이 필요할까요?

 

 

- 부동산 등기법 제52조 제5호 -

 

 

부동산 등기법에 따르면, 권리의 변경이나 경정의 등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있는 경우에는 부기등기를 할 수 있으나, 이해관계에 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 부기등기를 할 수 없다고 규정하고 있습니다.

 

 

등기상 이해관계에 있는 제 3자란 변경등기를 허용함으로써 손해를 입게 될 위험성이 있는 등기상의 권리자를 의미합니다.

 

 

그런데 존속기간이 만료된 건물전세권 설정등기의 존속기간 및 전세금에 대한 변경등기가 가능한지 등기선례를 보면,
건물전세권의 경우에는 토지전세권과는 달리 법정갱신제도가 인정되고 있으므로 존속기간이 만료된 때에는 그 전세권 설정등기의 존속기간이나 전세금에 대한 변경등기신청은 가능하다고 하였습니다.

 

 

위 사안의 경우 후순위 근저당권자는 등기상 이해관계 있는 제3자에 해당되므로 전세권 존속기간 연장을 위한 변경등기에 근저당권자의 승낙서 등이 필요한지 문제가 됩니다.

 

 

이에 관련된 등기선례를 보면, 권리변경등기에 관하여 등기상 이해관계에 있는 제3자가 있는 경우 신청서에 그 승낙서를 첨부한 때에는 부기에 의하여 그 등기를 하고 그 승낙서를 첨부하지 않았을 때에는 주등기(독립등기)로 그 변경등기를 하게 되므로, 전세권 존속기간연장을 목적으로 하는 변경등기는 후순위 근저당권자의 승낙서 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 때에 한하여 부기등기로 이를 할 수 있습니다.

 

 

따라서 위 사안의 경우 전세권 존속기간연장을 목적으로 하는 변경등기를 부기등기로 하여 제1순위의 효력을 유지하기 위해서는 근저당권자의 승낙서를 첨부하여야 하고, 그렇지 못할 경우에는 주등기(독립등기)로 그 변경등기를 할 수밖에 없으며, 이 경우에는 그 전세권의 순위가 근저당권보다 후순위가 될 것입니다.