임차권과 분리하여 보증금반환채권을 양수한 경우 우선변제권 행사여부

 

임차권과 분리하여 보증금반환채권을 양수한 경우 우선변제권 행사여부

채권자가 임대중인 아파트에 대해 저당권을 취득하기 전에
이미 확정일자 있는 대항요건을 갖춘 주택임차인이
제3자에게 임대차보증금반환채권을 양도하였을 경우
임대차보증금반환채권을 양수받은 제3자는
저당권자인 채권자보다 선순위로 배당을 받을 수 있을까를 알아봅니다.


주택임차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며,
주택임차보호법 제3조의 제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과
임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시
후순위권리자 기타채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있도록 한 취지는
사회적 약자인 주택임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것입니다.

이와 같은 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 관한 우선변제권을
인정한 제도의 취지, 주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이
우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도
임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상
그 채권양수인이 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당된다고 볼 수 없습니다.

따라서 위 사안의 경우 채권양수인은 임대주택에 대한 경매절차에서
주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수는 없고
이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보목적으로 임차보증금반환채권을
양수한 경우도 마찬가지입니다.
다만 이와같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있습니다.

결론적으로 임차권과 분리하여 임차보증금을 양수한 제3자는
저당권자인 채권자에 우선하여 선순위로 배당을 받을 수 없습니다.