상가운영위원회와 체결한 상가 임대차계약의 효력

상가운영위원회와 체결한 상가 임대차계약의 효력

 

대형소핑몰에 입점하기 위하여
개별 점포의 소유자가 아닌 상가운영위원회와
임대차계약을 체결한 경우
상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있을까?


상가운영위원회는 구분소유자들로부터 
상가 임대와 운영 일체에 대한 권한을 위임 받는 조건으로
이 상가들을 임대하고 매월 월차임을
각 구분소유자에게 지급하고 있습니다.
실제 점포주인인 구분소유권자와 임대차계약을 체결한 것이 아니어서
상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 없는 것이 아닌지 문제가 됩니다.

상가건물임대차보호법에 의하면
임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있는 반면,
예외적인 경우에 한하여 임차인의 임대차계약갱신요구권에 대한
임대인의 거부권을 인정하고 있습니다.
그 중 하나가 임차인이 임대인의 동의없이
목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우입니다.

그런데 대형소핑몰의 경우 단순히 임대수익을 목적으로
상가점포를 분양받은 구분소유권자들이
스스로 임차인을 구하기도 어렵고
상가의 활성화를 통한 임대수익의 극대화를 도모하기 위한
노하우가 전혀 없는 상태입니다.
그래서 상가운영위원회에 임대권한을 위임하고
월세를 상가운영위원회로부터 직접 받으며
상가운영위원회에서 해당 점포에 적합한 업종을 운영할 수 있는
임차인을 찾아서 입점시키고 있는 실정입니다.

위 사례의 경우 구분소유자로부터 임대권한을 위임받은
상가운영위원회와 임대차계약을 체결한 것으로
이 경우는 상가건물임대차보호법에 규정된
임대인의 동의없이 점포를 임대한 경우에 해당되지 않는다 하겠습니다.
임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인을
상가건물임대차보호법상의 임차인의 권리, 즉 계약갱신요구권,
차임증감청구권, 월차임 전환시 산정률 제한 등의 적용을 받을 수 있으므로
위 사례의 경우 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 것으로 사료됩니다.