임차인의 화재로 건물이 소실된 경우 손해배상액

 

임차인의 화재로 건물이 소실된 경우 손해배상액

 

매우 오래된 4층 건물의 1층을 임차하여 식당을 운영하고 있는데
주방에서 요리를 하던 중 화재가 발생하였습니다.
오래되고 낡은 건물이라 불은 순식간에 건물 모두를 태워버렸습니다.
건물 주인 즉 임대인이 건물의 전체 피해에 대해 손해를 배상하라고 하는데
건물이 워낙 오래되어 수리비 손해비용이 건물의 실제가치보다 더 많습니다.
이런 경우 손해배상은 어느 정도까지 하여야 할까요?


건물의 규모와 구조로 볼 때,
그 건물 중 임차된 부분과 그 밖의 부분이 상호 유지 존립에 있어서
구조상 불가분의 일체를 이루는 관계에 있고,
그 임차부분에서 화재가 발생하여 건물의 구조상 건물의 다른 부분까지
연소되어 피해가 발생한 경우라면 임차인은 임차부분에 한하지 않고
그 건물의 유지 존립과 불가분의 일체 관계가 있는 다른 부분이 소실되어
임대인이 입게 된 손해도 배상할 의무가 있습니다.

위 사례에서 임차한 건물의 위층이 구조상 독립되어 있는 것이 아니라
한 건물의 내부에서 기둥과 벽을 통하여 일체를 이루면서
상층부분의 면적이 급격히 좁아지고 있고
한층의 벽과 천장 및 그 위층의 바닥 등을 통하여 인접하여 있어서
그 존립과 유지에 불가분의 일체를 이루는 관계에 있다면
임차인은 임차목적물반환채무의 이행불능으로 인한
손해배상으로 임차 부분인 1층 뿐만 아니라
그 존립과 유지에 불가분의 일체 관계에 있는 나머지 부분의 소실로 인하여
건물주가 입은 손해도 배상하여야 합니다.

한편 불법행위로 인하여 건물이 훼손된 경우
수리가 가능하다면 그 수리비가 통상의 손해가 됩니다.
그런데 훼손 당신 그 건물이 이미 내용연수가 다 된 낡은 건물이어서
원상으로 회복시키는데 소요되는 수리비가 건물의 교환가치를 초과하는 경우에는
형평의 원칙상 그 손해액은
그 건물의 교환가치 범위내로 제한되어야 합니다.
또한 수리로 인하여 훼손 전보다 건물의 교환가치가 증가하는 경우에는
그 수리비에서 교환가치 증가분을 공제한 금액이 그 손해입니다.

따라서 위 사례의 경우 임차인은 임대인에게 수리 후의 건물의 가액 증가분을
공제한 금액을 손해로 배상하여야 합니다.