임대인이 주택을 양도한 경우 보증금 반환의무자는 누구일까?

 

임대인이 주택을 양도한 경우 보증금 반환의무자는 누구일까?

아파트를 임차하여 입주하고 그 다음날 주민등록을 마쳤습니다.
그런데 얼마 후에 위 아파트가 강제경매신청되어 경매가 개시되고
제3자가 아파트를 경락받아 대금을 완납하였습니다.
임대차기간이 종료되는 경우 임차인은 누구에게 보증금반환을 청구하여야 할까요.


주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 의하면,
주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써
제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되며 대항력이 구비된 후에 임차건물이 양도된 경우
양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 있습니다.

임차건물이 양도된 경우 임대차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한
양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다고 해석하여야 합니다.

보증금반환채무가 양도인에게 남아 있다고 해석하면
임대차계약관계에서 발생하는 채권, 채무 즉 목적의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무,
필요비, 유익비상환의무 등은 모두 양수인에게 이전하는데
오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 불합리합니다.

임대차계약에서 발생하는 채권, 채무는 임대인이 어떤 사람인가 하는 개인적 색채보다는
부동산 자체와 관련된 것이 대부분이고, 임대목적물의 소유자는 이를 완전하게 이행할 수 있습니다.
임차인은 임대인의 권리행사에 대하여 동시이행의 항변, 유치권의 행사 등에 의하여
이행을 확보할 수 있기 때문에 임대인의 교체에 의하여 큰 영향을 받지 않습니다.

따라서 임대부동산의 소유권이 이전되고 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 할 때
임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며
이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 보아야 합니다.

위 사안의 경우 임차인은 임대차기간이 종료되었을 때
임대인의 지위를 승계한 새로운 소유자인 제3자에게 임대참보증금반환을 청구할 수 있습니다.