임대인이 건물철거를 이유로 재계약을 거절하는 경우

 

임대인이 건물철거를 이유로 재계약을 거절하는 경우

 

 

상가건물을 임차하여 사업자등록 및 확정일자인까지

받아 두었으므로 마음놓고 세탁소를 운영하여 왔습니다.

그런데 건물소유주가 건물이 너무 낡아 헐고 새로

지으려고 한다면서 임대차계약기간이 만료되면

비워 달라고 요청이 있었습니다.

임대차계약기간을 1년으로 하였지만 상가건물임대차

보호법상 임차인이 원하면 최장 5년까지 임차가

가능하다는 이야기도 하는데 상가임차인의

계약갱신요구권으로 보호받을 수 없는지를 알아 봅니다.

 

 

상가임차인의 계약갱신요구권은 사회, 경제적 약자인

상가임차인의 임대차 존속기간을 일정기간의 범위

내에서 보장해 줌으로써 임차인의 경제생활 안정을

기하기 위하여 인정된 권리입니다.

 

-상가건물임대차보호법 제3조 제1항- 의하면

 

상가임차인의 대항력에 관하여

 

1. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의

    인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는

    법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을

    신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이

    생긴다. 라고 규정하고 있고,

 

상가임차인의 계약갱신요구권에 관하여

같은 법 제10조에 의하면

 

1. 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터

    1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여

    정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다.

    다만 다음 각호의 경우에는 그러하지 아니하다.

 

    1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한

        사실이 있는 경우

    2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

    3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게

        상당한 보상을 제공한 경우

    4. 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부

        또는 일부를 전대한 경우

    5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를

        고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

    6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어

        임대차의 목적을 달성하지 못한 경우

    7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 재부분을 철거하거나

        재건축하기 위해 목적건물의 점유회복이 필요한 경우

    8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히

        위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가

        있는 경우

 

2. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한

    전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 법위 내에서만

    행사할 수 있다.

라고 규정하고 있습니다.

 

그러므로 상가임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한

때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 임차권의 효력을

주장할 수 있고, 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전

6월부터 1개월까지 계약갱신을 요구하는 경우

최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을

초과하지 않는 범위 내에서 위 법 제 10조 제1항 각호에

의한 정당한 사유없이 거절하지 못하는 것입니다.

 

따라서 위 사안의 경우

임차건물이 너무 낡아서 임대인이 재건축을 위한 필요성

때문에 임차인의 갱신요구권을 거절한다는 것이

 

위에 설명하는 각호의 제7호에 해당한다고 볼 수 있다면

(-제7호-

임대인이 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나

재건축하기 위해 목적건물의 점유회복이 필요한 경우)

 

정당한 주장이라 할 것이어서

임대차계약기간 만료시 임차건물을 비워주어야 할 것으로

보입니다.