선순위 저당권이 존재하여 대항력이 없는 임차인의 보호방법

 

후순위 저당권자가 경매를 신청하였지만

선순위 저당권이 존재하여 대항력이 없는 임차인의 보호방법

 

 

 

 

 

 

저당권이 설정된 주택을 임차하여

전입신고까지 마친 후
주택에 또다른 저당권이 설정되었습니다.
그런데 주택에 임차인이 전입신고를 마친 후

설정된 저당권자에 의해 경매가 진행 중인

사실을 알게 되었습니다.
이러한 경우의 보호될 수 있는 방법이

없는지를 알아 봅니다.

 

 

 

 

임차권보다 나중에 설정된 저당권에 의하여

경매가 실행되었으나
임차권보다 먼저 설정된 저당권이 있는 경우
임차인은 경락자에게 대항할 수가 없습니다.

임차인이 대항요건 외에

계약서에 확정일자를 갖추었다면
경매절차에서 배당요구를 하여 경락대금 중

1순위 저당권자의 변제에 충당하고 남은 금액에서

2순위 저당권자보다 우선하여
보증금의 변제를 받을 수 있습니다.

위 사안의 경우
임차주택의 담보가치가 충분하다면
임차인은 경락(경매에서 매각결정)이 되기 전에

선순위 저당권자의 채무를 대위변제하여

선순위 저당권설정등기를 말소하면
경락자에게 대항력을 행사할 수 있습니다.

그러나 대위변제를 함에 있어서
대위변제를 함으로서 지불되는 대가보다는
대항력을 갖춤으로서 얻는 이익이 더 클 때에만

실익이 있으므로
임차인의 주의와 판단이 필요합니다.

참고적으로
선순위 저당권이 설정되어 있더라도 계약서에
확정일자를 받아 두는 것이 필요합니다.
확정일자를 받아두지 않으면 선순위 담보권자

등이 있는 경우
경매절차에서 경락이 되면 임차권이 소멸하여

경락자에게 대항하지 못하고
소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없으나,
확정일자를 받아 두면
우선변제권, 즉 후순위  담보권자나 일반채권자에

우선하여 배당받는 권리를 가집니다.