선순위 근저당권이 경매진행 중 말소된 경우 차순위인 주택임차권자 지위

 

선순위 근저당권이 경매진행 중 말소된 경우 차순위인 주택임차권자 지위

 

 

 

 

주택을 임차하여 입주와 주민등록전입신고를 마쳤으나

확정일자를 받아두지 않았습니다.

그런데 위 주택은 임차인이 입주하기 전

선순위 근저당권이 설정되어 있었고

임차인이 대항력을 갖춘 다음에 후순위 근저당권이 설정

되었습니다.

이 후 집주인이 채무를 변제하지 못하자 후순위 근저당권

자가 경매를 신청하여 경매절차가 개시되었습니다.

그런데 선순위 채권자의 채권액이 그동안 일부 변제되어

얼마남지 않은 관계로 임차인이 집주인에게 빌려주어

선순위 근저당권이 말소된다면 임차인의 주택임차권은

경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지를 알아 봅니다.

 

 

 

-대법원 1990.1.23선고 89다카33043판결-

-대법원 2000.2.11선고 99다59306판결-

 

판례에 의하면

후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어

그 선순위 저당권이 함께 소멸한 경우 비록 후순위

저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 함께

소멸하므로 이와 같은 경우의 경락인은 주택임차보호법

제3조(대항력 등)제2항에서 말하는 임차주택의 양수인 중에

포함되지 않는다고 할 것이고

따라서 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장

할 수 없다. 라고 하였습니다.

 

그러므로 선순위 근저당권이 있는 상태에서 입주하고 주민

등록을 마친 위 사안의 경우

경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고

확정일자를 받아두지 않았기 때문에 후순위 근저당권자보다

우선배당을 받을 수도 없습니다.

 

그러나 만약 선순위 근저당권이 말소된다면

차순위인 임차인의 주택임차권에 대항력이 부여될 수 있느냐

하는 문제가 될 수 있습니다.

 

-대법원 2003.4.25선고 2002다70075판결-

-대법원 1998.8.24자 98마1031결정-

-대법원 1996.2.9선고 95다49523판결-

 

위와 관련된 판례를 보면

담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)에 정한 대항요건을 갖춘

임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는

낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그 보다 후순위의

임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여

그 대항력을 상실하는 것이지만

낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게

되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른

사유로 소멸한 경우에는 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여

담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권

의 대항력이 소멸하지 아니한다.

라고 하였습니다.

 

따라서 위 사안의 경우

주택이 경매절차에서 매각된 경우 매각대금지급기일 이전에

선순위 근저당권이 말소되면 임차인은 경매절차의 매수인에게

주택임차권의 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다.