부동산경매의 기일입찰절차(1)

부동산경매의 기일입찰절차 (1)

 

일반적으로 시가보다 저렴하다고 알고 있는
법원의 경매절차에서 부동산을 구입하고자 할 때
경매절차에서 부동산의 입찰절차 및 주의사항은
어떠한 것이 있는지를 2회에 걸쳐 알아 보고자 합니다.

 

-민사 집행법 제268조(준용규정)-
-민사 집행법 제103조(강제경매의 매각방법)-에 의하면

1. 부동산의 매각은 집행법원이 정한 매각방법에 따른다.
2. 부동산의 매각은 매각기일에 하는 호가경매,
    매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 또는
    입찰기간 이내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는
    기간입찰의 세 가지 방법으로 한다.
3. 부동산의 매각절차에 관하여 필요한 사항은 대법원
    규칙으로 정한다. 라고 규정하고 있으며,
이 규정은 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한
경매절차에도 준용하게 됩니다.

위와 같은 세 가지 부동산 경매방법 중 통상 행하여지고
있는 기일입찰에 관하여 살펴 보고자 합니다.

기일입찰에서의 입찰은
매각기일에 입찰표를 집행관에게 제출하는 방법으로 하게 되고
기일입찰의 입찰장소에는 입찰자가 다른 사람이 알지 못하게
입찰표를 적을 수 있도록 설비가 갖추어져 있습니다.
입찰자는 입찰표에
1. 사건번호와 부동산의 표시
2. 입찰자의 이름과 주소
3. 대리인을 통하여 입찰을 하는 때에는 대리인의 이름과 주소
4. 입찰가격
을 적어야 합니다.
입찰자가 법인인 경우에는 대표자의 자격을 증명하는 문서를
집행관에게 제출하여야 하며,
입찰자가 대리인인 경우에는
대리권을 증명하는 문서를 집행관에게 제출하여야 하고,
공동으로 입찰하는 때에는
입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시하여야 합니다.
그리고 입찰은 취소, 변경 또는 교환할 수가 없습니다.
입찰자는 특별매각조건으로 달리 정한 경우가 아닌 한
최저매각가격의 10분의 1의 매수신청의 보증금액을 입찰표와
함께 집행관에게 제출하여야 하는데,
매수신청의 보증은
1. 금전
2. 은행법의 규정에 따른 금융기관이 발행한 자기앞 수표로서
    지급제시기간이 끝나는 날까지 5일 이상의 기간이 남아 있는
    자기앞 수표일 것
3. 은행 등이 매수신청을 하려는 사람을 위하여 일정액의 금전을
    법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는
    지급보증위탁계약이 매수신청을 하려는 사람과 은행 등 사이에
    맺어진 사실을 증명하는 문서의 제출로서 하여야 합니다.
집행관이 입찰을 최고한 때에는 입찰마감시간과 개찰시각을 고지
하는 바 입찰표는 입찰마감시간 이내에 제출하여야 합니다.

입찰표를 집행관에게 제출하면
집행관은 최고가 매수신고인 등의 결정을 합니다.
결정에 있어서
최고가 매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는
집행관은 그 사람들에게 다시 입찰하게 하여
최고가 매수신고인을 정하게 되는데,
이 경우 그 입찰자들은 전의 입찰가격에 못미치는
가격으로 입찰할 수 없으며,
(전의 입찰가격에 못미치는 가격으로
입찰할 경우에는 입찰에 응하지 아니한 것으로 봅니다)
그들 모두가 입찰에 응하지 아니하거나
두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰한 때에는
추첨으로 최고가 매수신고인을 정하게 됩니다.
최고가 매수신고인 외의 매수신고인은
매각기일을 마칠 때까지 집행관에게
최고가 매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를
이행하지 아니하면
자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여
달라는 취지의 신고를 할 수 있습니다.
(이를 차 순위 매수신고라고 함)
차 순위 매수신고는
그 신고액이 최고가 매수신고액에서
그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있습니다.
차 순위 매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는
신고한 매수가격이 높은 사람을
차 순위 매수 신고인으로 정하고,
신고한 매수가격이 같은 때에는
추첨으로 차 순위 매수 신고인을 정하게 됩니다.
최고가 매수신고인과 차 순위 매수 신고인을 제외한
다른 매수 신고인은 매각기일종결의 고지에 따라
매수의 책임을 벗게 되고
즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청할 수 있습니다.

다음 시간에는 매각허가결정과 권리취득에 대하여
알아 보고자 합니다.