부동산경매의 기일입찰절차(2)

부동산경매의 기일입찰절차 (2)

 

 

일반적으로 시가보다 저렴하다고 알고 있는
법원의 경매절차에서 부동산을 구입하고자 할 때
경매절차에서 부동산의 입찰절차와
최고가 매수신고인의 결정에 대하여 알아 보았는데
이번 시간에는 매각허가결정과 권리취득에 대하여
알아 보고자 합니다.

최고가 매수 신고인이 정하여 지면
매각결정기일은
매각기일로부터 1주 이내로 정해 지는데
매각결정기일에 매각허가결정을 선고하게 되고
매각허가결정이 확정되면
법원은 대금의 지급기한을 정하고
이를 매수인과 차 순위 매수 신고인에게 통지합니다.
매수인은 대금지급기한까지
매각대금을 지급하여야 합니다.
대금지급기한은
매각허가결정이 확정된 날부터 1월안으로 정해지게 됩니다.
매수신청의 보증으로 금전이 제공된 경우에는
그 금전은 매각대금에 넣게 되고
금전 외의 것이 제공된 경우
매수인이 매각대금 중 보증액을 뺀 나머지 금액만을
낸 때에는 법원은 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을
보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에
충당하고 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을
정하여 매수인으로 하여금 내게 합니다.
차 순위 매수 신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때
매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려
줄 것을 요구할 수 있습니다.
차 순위 매수 신고인이 있는 경우에
최고가 매수 신고인이 대금지급기한까지 그 의무를
이행하지 아니한 때에는
차 순위 매수 신고인에게 매각을 허가할 것인지를
결정하여야 합니다.
차 순위 매수 신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는
최고가 매수 신고인은
매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못합니다.
최고가 매수 신고인이 대금지급기한 또는 다시 정한 기한
까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고,
차 순위 매수 신고인이 없을 경우에는
법원은 직권으로 재매각을 명하게 됩니다.
다만, 최고가 매수 신고인이 재매각기일의 3일 이전까지
대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의
대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 따른
지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를
취소합니다.
차 순위 매수 신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는
매각대금을 먼저 지급한 매수인이
매매목적물의 권리를 취득하며
재매각절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며
매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못합니다.

매수인이 매각대금을 다 낸 때에는
매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다.
매각대금이 납부되면
법원사무관 등은 매각허가결정의 등본을 붙여
1. 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기
2. 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한
    기입을 말소하는 등기
3. 경매개시결정 등기를 말소하는 등기
를 촉탁하게 되는데 이 등기에 드는 비용은 매수인이
부담하게 됩니다.

또한, 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤
6월 이내에 신청하면
채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여
부동산을  매수인에게 인도하도록 명할 수 있으며,
다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는
권원에 의하여 점유하고 있는 것으로
인정되는 경우에는 인도명령을 할 수 없습니다

끝으로 주의사항으로는
매각된 부동산에 주택이 포함되어 있을 경우에는
그 주택에서 최선순위의 저당권이 설정된 날짜보다
먼저 주민등록 전입신고를  마치고 거주하고 있는
주택임차인이 있을 때에는 그 주택 임차보증금을
매수인이 인수하여야 하는 경우가 생길 수 있습니다.
그리고 소유권이전에 농지취득자격증명이 요구되는
농지는 최고가 매수인으로 결정되더라도
농지취득자격증명원을 제출하여야 낙찰이 허가됩니다.