부동산경매와 권리분석(4)

 

부동산 경매와 권리분석(4)

 

경매절차에 있어
많은 용어가 자주 사용되는데
경매와 권리분석의 이해를 돕기 위하여
3회에 걸쳐 알아 본 부동산 경매와 권리분석에
사용된 용어를 정리해 보고자 합니다.

 

 

강제경매
부동산 및 동산에 대한 강제집행의 한 방법으로
채무자의 부동산 또는 동산을 압류 환가하여
그 매각대금에서 압류 채권자나 배당요구 채권자의
채권의 만족을 얻을 목적으로 하는 강제집행절차.

 

임의경매
채권자가 저당권, 전세권, 가등기권 등에 의한 담보물건을
금전으로 환가 받기 위하여 부동산 소재지의 관할법원에
매각을 의뢰하는 집행절차.

 

가압류
금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여
장래에 실시할 강제집행이 불능이 되거나 현저히 곤란할
염려가 있는 경우에 미리 채무자의 현재의 재산을 압류하여
확보함으로써 강제집행을 보전함을 목적으로 하는 명령
또는 그 집행으로써 하는 처분.

 

가등기
본등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을
완비하지 못한 경우에 장래 그 요건이 완비된 때에 행하여질
본등기를 위하여 미리 순위를 보전해 두는 효력을 가진 등기.

 

가처분
금전채권 이외의 특정물의 급여, 인도, 기타 특정의 급여를
목적으로 하는 청구권의 집행, 보전을 목적으로 하고 혹은
쟁의 있는 권리 관계에 관하여 임시의 지위를 정함을 목적으로
하는 재판 혹은 그 집행으로서 행하는 처분.

 

압류
금전채권에 관한 강제집행의 착수를 말하는데, 집행기관이
우선하여 채무자 재산의 사실상 또는 법률상의 처분을 금지
하기 위하여 행하는 강제행위

 

지상권
공작물(주로 건물, 기타, 교량, 터널 등)이나 수목을 소유하기
위하여 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리

 

저당권(근저당권)
채무자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 채권자가 관념적으로
지배하여 채무자가 변제를 하지 않는 때에는 그 물건에 우선적으로
변제를 받을 수 있는 권리

 

제시외 물건
감정평가서에 조사된 부동산 내역에서 미등기상태의 증,개축된
부분이 있는데 이러한 부분을 경매실무용어로 제시외 건물이라
표시하는데 주물, 종물, 부합물이 있다.

 

감정평가
감정평가기관이 집행법원의 평가명령에 따라
경매부동산의 가치를 금액으로 환산하는 것.

 

공시송달
당사자의 주소, 거소, 그밖에 송달장소를 알 수 없는 경우나
외국으로 촉탁송달을 할 수 없거나, 촉탁을 하여 보아도 목적을
달성할 수 없는 것이 예측되는 경우에 송달할 서류를 어느 때나
교부할 뜻을 법원의 게시공고란에 게시하여 송달하는 방법.

 

특별송달
평일 근무시간 중에는 송달이 안 될 때
야간 또는 휴일에 하는 송달방법.

 

확정일자
증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 안전한 증거가 될 수
있는 것으로 법률상 인정되는 일자.

 

현황조사
경매개시 이후 법원의 명령으로
집행관이 부동산의 현상, 점유관계, 차임, 또는 보증금의 금액,
기타현황에 관하여 조사하는 것.

 

일괄경매(일괄매각)
여러 개의 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려할 때
같은 사람에게 매수하게 하는 것이 상당하다고 인정될 때
여러 개의 부동산을 하나의 경매절차에서 매각하도록 진행하는 것.
반대의 뜻으로는 개별경매(개별매각)가 있다.

 

개별(분할)경매(개별(분할)매각)
대지 한 필지, 건물 한 동 등 개별적인 부동산에 대하여
감정한 후 개개의 물건에 대해 죄저경매(매각)가격을 정하여
하는 경매방법(매각방법).

 

최저 경매가격(최저 매각가격)
경매당일에 경매부동산을 그 가격보다 저가로 입찰할 수 없고
그 가격 또는 그 이상으로 입찰함을 요하는 기준입찰가격으로
이 금액 미만의 입찰액수를 적으면 무효 처리된다.

 

특별 경매조건(특별 매각조건)
경매절차에 있어서 경매조건(매각조건)을 집행법원이 직권으로
특별히 정하는 것으로 재경매(재매각)시 20%의 입찰보증금을
보관시키는 것, 매수인의 대금납부 지연시 연25%의 지연이자율을
적용하는 경우 등.

 

재경매(재매각)
경락허가 결정(매각허가 결정)이 확정되어
매수인이 결정되었음에도
불구하고 그가 대금을 지급(납부)하지 아니하였기 때문에
재실시하는 경매.

 

최고가 매수신고인
입찰자 중에서 최저매각가격 이상 가격 중
가장 높은 입찰액을 적어 신고한 사람.

 

차순위 매수신고인
최고가 매수신고인 이외의 입찰자 중에서 그 신고액이
최고가 매수신고액에서 그 보증을 뺀 금액을 넘는 가격으로
입찰에 응한 후 법원에 이를 신고한 사람.

 

명도소송
건물 소유자가 불법점유자를 상대로
건물을 명도해 달라고 하는 소송.

 

경매연기(연기)
채무자, 소유자 또는 이해관계인의 신청과 동의 아래
지정된 경매기일(매각기일)을 다음 기일로 미루는 것.

 

인도명령
소유자, 채무자, 점유자 등을 대상으로 부동산 점유권을
인도 받기 위해 경매법원의 명령에 따라 매수한 부동산을
인도 받을 수 있도록 강제집행 할 수 있는 명령.

 

소액보증금
주택임대차보호법 제8조, 상가건물임대차보호법 제14조에
따라 경락(매각)대금에서 최우선으로 보호 받을 수 있는
임차보증금.

 

경락허가결정(매각허가결정)
부동산 경매절차에 있어서 경락(매각)기일로부터 7일 이내에
법원이 최고가 매수신고인에 대하여 경매부동산의 소유권을
취득시키는 집행처분.

 

경락허가확정(매각허가확정)
경락허가결정일로부터 7일 이내에 이해관계인의 이의신청
(즉시항고)이 없을 때 법원에서 확정을 하며
경락대금의 잔금납부의 기점이 됨.

 

경락불허가 결정(매각불허가 결정)
부동산 경매 절차에 있어서 경락(매각)기일로부터 7일 이내에
법원이 경매절차에 결격사유가 있을 때 최고가 매수인에 대하여
경매부동산의 소유권취득의 허가를 하지 않는 법원의 집행처분.

 

농지취득자격증명
전답, 과수원 용지 등의 농지를 경매로 취득할 경우
최고가 매수신고인이나 차순위매수신고인이 목적물 소재지
시, 군, 구로부터 발급받아 법원에 제출해야 하는 농지법
제8조 제4항에 의한 소유권이전등기에 필요한 증명서.

 

공유자 우선매수권
공동소유로 인해서 지분이 나누어진 부동산의 일부가
경매신청이 되었을 때 소유권 분쟁을 방지하기 위해서
공유자는 집행관이 경매(매각)기일을 종결시키기 전까지
매수 청구를 할 수 있는 권리.

 

구분소유권
한 동의 건물 중 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립한
건물로서 사용될 수 있을 때 각 부분의 소유권