부동산경매와 권리분석(2)

 

부동산 경매와 권리분석(2)

 

 

경매란 물건을 팔고자 하는 사람이
여러 사람으로부터 매수신청을 받아서
그 가운데 가장 높은 가격으로 사겠다는 사람에게
물건을 파는 경쟁판매방식을 말하는데
경매절차와 관련하여 인수되는 권리와
말소되는 권리를 알아보고자 합니다.

 

경매에는 강제경매와 임의 경매가 있는데

 

강제경매는 채권자가 금전채권의 만족을 얻으려고
           확정판결 등 집행력있는 권원에 의하여
           채무자 소유의 부동산을
           압류환가(=매각)하여 그 매각대금으로
           변제에 충당하는 절차이며

임의경매는 강제경매와 달리
           집행력있는 권원을 요하지 않는 경매를 말하는데
           담보권의 실행을 위하여 채무자 또는
           담보권설정자의 특정재산에 대하여 특정책임을
           실현하는 절차입니다.

그러면 공매란 어떠한 것일까.
공매란 국세징수법에 의한 체납처분에 의하여 행하여지는
공매절차를 말합니다.

 

경매절차와 관련하여 매수인이 행하여야 할 권리분석의 경우
경락(매각)으로 인하여 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 내용은
경매로 소멸하는 담보권(흔히 저당권)이나 가압류에 대항할 수 있는
지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 선순위 가처분, 가등기이다.
매수인에게 인수되는 권리는 매수인이 판단하여야 합니다.

 

저당권(근저당권) - 매각 부동산 위에 존재하는 저당권은
                   압류채권자보다 우선하는지 여부를 떠나서
                   항상 소멸합니다.
                   특별한 경우가 있으나 일반적 사항이 아니라
                   설명을 생략합니다.

 

지상권, 지역권, 등기된 임차권 -
                   최선순위의 저당권, 압류채권, 가압류채권 보다
                   먼저 등기된 지상권, 지역권, 등기된 임차권은
                   매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.
                   또한 주택임대차보호법에 의하여 대항력과
                   우선변제권이 있는 임차인이 보증금전액을 우선변제
                   받지 못하면 임차권은 소멸되지 아니하여
                   매수인에게 인수됩니다.
                   우선변제권의 행사여부는 임차인이 자유롭게 선택
                   하므로 매수인이 판단하여야 합니다.

전세권 -           전세권보다 앞서는
                   저당권이나 가압류가 있는 경우에는
                   전세의 존속기간의 만료와는 관계없이 소멸하고,
                   저당권이나 가압류가 없는 경우에는
                   전세권자가 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있고
                   배당요구를 하지 않는 경우에는
                   매수인이 전세권을 인수합니다.

 

가압류 -           가압류등기는 경락인에게 대항할 수 있는 여부를
                   묻지 않고 말소촉탁의 대상입니다.
                   주의할 것은 가압류의 채무자가 누구인지를 확인
                   하여야 한다.
                   가압류등기 후 부동산 소유권이 이전되고 이전 후
                   경매가 진행되어 경락 되었을 경우
                   가압류권자는 전소유자가 채무자이기 때문에 배당
                   에 참가할 수 없으므로
                   그 가압류는 말소할 수가 없기 때문입니다.

가등기 -          
       -매매예약에 의한 소유권이전등기청구권보전의 가등기
                   경매신청의 등기 후에 된 가등기는 말소한다.
                   경매신청의 등기 전에 된 선 순위의 저당권설정등기가
                   있고 그 후에 등기된 가등기도
                   선 순위 저당권이 경락에 의해 소멸하므로
                   말소하여야 한다.

       -저당권설정을 위한 가등기
                   경락으로 인하여 소멸하는 저당권보다 앞선 저당권
                   설정을 위한 등기가 경락으로 인하여 말소대상이 되느냐
                   에 관하여 다툼이 있으나
                   실무상으로 가압류의 경우에 준하여 배당할 금액을
                   공탁함으로 말소대상이 됩니다.

 

       -담보 가등기
                   압류채권자에게 대항할 수 있는 가등기담보권이 존재
                   하는데도 경매절차가 진행된 때에는 경락인은 가등기
                   담보권을 인수하게 됨으로써 담보가등기권자가 본등기를
                   함으로써 소유권을 상실할 위험에 있으므로 경락인의
                   지위가 위험할 경우가 있으나 이러한 경우가 거의 발생
                   하지 않고 있습니다.

가처분등기 -      가처분등기가 최선순위인 경우에 경매신청이 있으면
                  실무상 경매개시결정과 등기는 이루어지나 절차는 정지합니다.
                  가처분등기가 그 보다 선 순위로서 경매에 의하여 소멸하는
                  담보권, 가압류의 등기가 존재하는 경우에는 말소대상입니다.
                  그러나 토지소유자가 그 지상건물소유자에 대한 건물철거,
                  토지인도 청구권을 보전하기 위하여 건물에 대한 처분금지
                  가처분을 한 때에는 경락(매각)으로 소멸되지 않습니다.

 

국세체납처분에 의한 압류등기
                  국세기본법 제35조 1항은 국세, 가산금 또는 체납처분비는
                  다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다고 규정하고
                  있으며, 국세체납처분에 의한 공매와 민사소송법에 의한
                  경매절차는 독자적으로 진행할 수 있습니다.

예고등기 -           예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소에 관한 등기의 말소나
                  회복의 소가 제기되었을 때 경고를 의미하는 등기로서
                  권리에 관한 공시를 목적으로 하는 등기가 아닙니다.

 

환매특약등기 -    환매등기가 저당권이나 압류등기보다 선 순위일 경우에는
                  매수인이 환매권자에 대항할 수 없으므로 환매가 실행되면
                  소유권을 상실하게 됩니다. 따라서 환매 특약등기가 있는
                  부동산이 경매 대상이 되면 환매등기 기간내인가를 반드시
                  살펴야 할 것입니다.

화의법, 회사정리법, 파산법상의 등기
                  이 경우에는 담보권실행을 위한 경매개시결정등기촉탁이
                  있는 경우와 매각으로 인한 이전등기의 촉탁과 함께
                  말소를 촉탁한 경우에는 수리가 됩니다.

 

신탁등기 -        신탁재산은 명의신탁과는 달리 수탁자에게 귀속되므로
                  위탁자의 재산이라고 할 수 없으므로 압류등기는 무효이다.
                  -대법원 1993.4.27 92누12117-
                  그러나 신탁전에 담보물권이 설정되어 있다면 경락이 되면
                  신탁등기는 말소됩니다.

 

간단하게 경매부동산의 인수하는 권리와 소멸하는 권리를 알아보았습니다.