권리분석의 기초(7)

권리분석의 기초 (7)

 

부동산의 권리분석의 기초에 있어
부동산 담보물의 변동의 경우 대책과
채무자 변동의 경우 대책을 요약하여
실으면서 권리분석의 기초를 마감합니다.
담보평가 또는 주택임대차 및 도시계획
체크사항 등이 있습니다.
상세한 내용은 블로그의 검색란에서
검색하시면 상세한 내용을 보실 수 있습니다.




담보물의 변동의 경우 대책

토지의 경우

분필 또는 합필
- 분필 후의 각각의 필지 전부에 근저당권효력이
  계속되고 있으며 토지분필 등기시 근저당권에도
  자동 등재됩니다.
- 합필 후 설정지분으로 등재됨으로 지분에 대한
  효력이 있습니다.

나대지에 대한 건물신축
- 나대지를 담보로 할 경우 반드시 지상권을 설정
  하는데 지상권설정이 없는 경우 건물을 신축하였
  을 때는 저당권이 건물에 미치지 않습니다.
- 지상권이 설정되었을 경우
  - 건축허가 동의 당시에 건물보존등기와 동시에
    1순위로 추가근저당 설정하겠다는 각서를
    시한을 명기하여 수취합니다.
  - 건물완공시점에 1순위 추가근저당설정함.

국가 또는 지방자치단체의 토지수용
  소유자가 받을 토지수용 보상금에 대해 보상금
  지급전에 압류를 하여야 합니다.
  (물상대위권 행사)

건물의 경우

증 축
- 증축 전 건물의 효용증대를 위한 종물, 부합물인
  경우에는 증축부분에 근저당권의 효력이 있음.
- 외관상 독립된 이용가치가 있거나 증축전의 건물
  과 물리적 외관상의 동일성을 인정할 수 없는
  경우에는 소유권 보존등기 후 추가근저당 설정

개 축
- 이미 설정된 건물을 크게 수리하거나
  완전 철거 후 신축건물을 건립한 경우에는
  근저당권자의 동의없이도 건축허가 및 보존등기가
  가능하므로 주의를 요합니다.
- 신축건물에 근저당할 것을 요구하며 불응할 경우
  채권자대위권에 의한 소유권보존등기와 동시에
  건물가압류신청 후 토지에 대해 근저당권 실행

멸 실
- 전부멸실
  - 건물멸실등기와 동시에 토지에 지상권설정
  - 건물가치 상실에 따른 추가담보요구 또는
    손해배상청구(형사문제는 권리행사방해죄에 해당)
- 일부멸실
  - 건물의 이용가치가 없게된 경우는 전부멸실의
    방법으로 대책을 강구함.
  - 건물의 이용가치가 있는 경우는 담보제공자측의
    계획에 따라 대책을 세워 조치함.

채무자의 변동의 경우 대책

법인의 경우

대표자 변경
- 담보권 실행에는 영향이 없음
- 가능한한 신대표이사가 법인 채무에 대하여 개인
  연대보증을 입보하도록 하는 것이 안전함.

상호, 주소변경
- 담보권 실행에는 영향이 없음

합 병
- 합병의 경우 존속회사 또는 신설회사가 소멸회사의
  권리의무를 포괄적으로 승계하는 것이 원칙이나
  그렇지 않은 흡수합병이나 조건부합병도 있으므로
  주의를 요함.
- 안전한 방법은 신설회사가 소멸회사의 채무를
  중첩적으로 인수하게 하는 것이다.
  개인이나 제3자가 법인에 담보를 제공한 경우에
  합병 등은 담보해지 사유임을 주지하여
  담보제공자의 동의를 받은 후 신설회사에 여신을
  제공토록한다.

해 산
- 담보권 실행에는 영향이 없음. 청산절차에 따름.

법인이 개인회사로의 변경

- 법인의 채무에 대하여는 영향이 없으나 개인채무는
  담보하지 않습니다.
- 개인이 과거 법인 채무까지 인수하는
  중첩적채무인수계약을 체결하고 등기한다.

개인의 경우

사망, 행방불명, 영업양도에 의한 교체
- 채무자변동 전에 발생한 채권은 계속적으로 담보
  되나 변동 후에 발생한 채권은 담보하지 않는다.
- 담보제공자의 동의를 받아 신채무자가 구채무의
  채무까지 부담하는 중첩적 채무인수계약을 체결
  하고 등기한다.

개인이 법인으로 변경
- 채무자 변경등기를 하지 않으면 법인에 대하여
  발생한 채권은 담보되지 않는다.
- 채권자, 신설법인, 담보제공자, 구채무자 4자가
  중첩적 채무인수계약을 체결하고 등기한다.
- 구채무자인 개인은 신설법인을 위해 연대보증토록
  함이 안전함.