권리분석의 기초 (6)

권리분석의 기초 (6)

부동산의 권리분석의 기초를
부동산등기와 담보물권, 부동산담보취득
토지재산권의 제한형태 등으로 구분하여
연속하여 싣는 여섯 번째 입니다.
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담보물권의 권리분석

담보물권이란

목적물을 채권담보를 위해 제공하는 것을 목적으로
하는 제한물권을 말한다.
담보물권에는 당사자간의 계약에 의해서 생기는
약정담보물권과
법률상 당연히 생기는 법정담보물권이 있다.

담보물권의 종류

법정담보물권  -  유치권
약정담보물권  -  저당권, 질권, 전세권
양도담보권
가등기담보권
소유권 유보

저당권이란

저당권은 채권자가 채무자 또는 물상보증인이 채무의
담보로 제공한 목적물을 제공자로부터 빼앗지 않고
그 사용, 수익의 권한을 채무자에게 맡겨 놓은 채
채무의 변제가 없는 경우에 그 부동산을 처분해 그
가액으로부터 우선적으로 변제 받을 수 있는
담보물권이다.

저당권의 종류

목적물에 따른 분류

부동산 저당권     -  토지, 건물
부동산권리저당권  -  지상권, 전세권
입목저당권        -  입목
공장저당권        -  공장
재단저당권        -  공장재단, 광업재단
동산저당권        -  선박, 자동차, 중기, 항공기
기타저당권        -  광업권, 어업권

행태에 따른 분류

일반저당권        -  피담보채권이 특정된 저당권
근저당권          -  피담보채권이 불특정된 저당권
공동저당권        -  동일한 채권의 담보를 위해
                     수개의 부동산 위에 설정한 저당권

근저당권이란

장래의 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 채권에
대해서 이를 확정시키지 않고 일정한 한도까지 담보하려는
것으로서 담보할 채무의 최고액만을 정한 것이다.

담보취득의 경우 유의하여야 할 부동산

- 토지와 건물의 소유자가 다르거나
  함께 담보로 제공되지 않는 부동산
- 토지 위에 미등기건물이 있거나 등기가 곤란한 부동산
- 교회, 학교, 사찰 등 특수용도이외 사용이 어려운 부동산
- 채비지 및 등기부상 제약이 있는 부동산
- 소송계류 중으로 예고등기가 되어 있는 부동산
- 가등기, 가압류가 되어 있는 경우
  (가등기, 가압류권자의 채권확인 및 말소조건은 가능)
- 원격지의 전, 답, 임야, 급경사토지, 개인사도 과다토지
  임대차 과다 부동산
- 공부와 일치하지 아니하는 지상건물 및 토지
- 국내 비거주자가 제공하는 부동산
- 종중 소유 부동산
- 주거용건물로서 주택임대차보증금이 많은 경우
- 등기부상 중복등기라고 표시되는 토지

근저당권 설정의 경우 유의하여야 할 사항

- 토지와 건물을 공동담보로 설정하여야 한다.
- 나대지인 경우 반드시 지상권을 동시 설정하도록 한다.
- 담보제공자가 미성년자인 경우 법정대리인과 계약을
  체결하고 설정행위를 하여야 한다.
- 감정평가의뢰시 지정감정기관을 이용하도록 하고
  담보감정임을 명시하도록 한다.
- 담보제공자는 반드시 부동산등기부등본상 소유자여야 한다.
- 담보물의 가치중 건물의 비중이 큰 경우
  화재보험에 부보토록 하여야 한다.
- 주거용 또는 주거용 복합건물을 근저당 설정할 경우에는
  반드시 임대차현황을 파악하고 이를 선순위로 간주한다.
- 채무자 및 담보제공자의 주소가 일치하여야 한다.
- 법인이 타인을 위해 담보를 제공하는 경우에는
  장래를 위해 가급적 피하는 것이 좋다.
- 서명 날인은 반드시 자필을 받고 본인을 확인하여야 한다.