경락의 경우 대항력과 우선변제권 및 임차권의 관계

경락의 경우 대항력과 우선변제권 및 임차권의 관계

(1)대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이
임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소판결을 받고
그 확정판결에 기하여 강제경매를 신청하였으나
그 경매절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우,
후행 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 있는지 여부.

(2)주택임대차보호법 제3조의 5 단서에서 말하는 경락에 의하여
소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력 뿐만 아니라
우선변제권도 포함되는지 여부

- 대법원2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결 - 〔배당이의〕

(1) 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의
두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이
우선변제권을 선택하여
제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나
보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는
경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지
임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고,
임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로
제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없는바,
이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매절차에서
확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나
임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여
배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라,
임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여
승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기하여
1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지이다.

(2) 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은
소멸하지 아니한다는 내용의 주택임대차보호법 제3조의5 단서를
신설한 입법 취지가 같은 법 제4조 제2항의 해석에 관한
종전의 대법원판례(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 등)를
명문화하는 데에 있는 점 등으로 보아,
“임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지
임대차관계는 존속하는 것으로 본다.”라고 규정한
같은 법 제4조 제2항과 동일한 취지를
경락에 의한 임차권 소멸의 경우와 관련하여
주의적.보완적으로 다시 규정한 것으로 보아야 하므로,
소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라,
우선변제권도 당연히 포함되는 것으로 볼 수는 없다.


- 대법원 판례속보에서 -