점포임대인이 임의로 점포위치를 변경할 수 있다는 계약의 무효여부

 

점포임대인이 임의로 점포위치를 변경할 수 있다는 계약의 무효여부


임차인은 임대인으로부터 지하점포를 임차하고
임대인에게 임대차보증금, 장기임대료,
관리비보증금 등을 지급하였다.
그런데 피고는 쇼핑몰을 활성화한다는 이유로
지하 1층 임차인 중 약 85%의 동의를 얻어
매장의 칸막이를 변경하는 등 인테리어 공사를
시행하고 그 공사에 따라 임차인들의
점포 위치를 이동하게 되었는데
임차인에게는 연락이 되지 않아 그 동의를
받지 못하였다.임차인과 임대인 사이의
임대차계약 제10조는 “갑(임대인)은 본 건물
또는 매장 운영상 필요한 경우에는 을(임차인)의
임대장소를 이전하거나 또는 위치 및 면적을
변경할 수 있으며 임차인은 이에 대하여 이의를
제기할 수 없다”고 규정하고 있음을 이유로
임대인은 이 조항에 의하여 일방적으로
임차인의 점포를 이동시켰다.
임차인의 동의 없이도 임대인이 임대차목적물인
점포의 위치를 변경할 수 있도록 한
임대차계약 조항이 무효인지 여부의 판결임




- 서울고등법원 2006.7.5선고 2005나96964판결-

판결의 요지를 보면
임대차계약서는
임대인이 다수(多數)의 계약 체결을 위하여
미리 일정한 형식에 의하여 마련하여 둔
약관에 해당하는데,
점포 임대차계약에 있어서 점포의 위치는
가장 중요한 요소 중 하나이므로,
임대인이 임차인의 동의 없이 점포의 위치를
임의로 이동시킬 수 있도록 한
임대차계약 제10조는,
임차인에게 부당하게 불리하고, 계약의 목적을
달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 임차인의
본질적 권리를 제한하는 조항으로서

-약관의 규제에 관한 법률 제6조 제1항, 제2항 제1, 3호 -

에 의하여 무효라고 봄이 상당하고,
점포의 대다수 임차인들이
점포개조공사에 동의하고,
임대인이 임차인에게 점포 이동에 대한 동의를
구하기 위하여 연락을 시도하였으나
연락이 되지 않았다는 사정만으로
위 임대차계약 조항에 의한
점포의 일방적 이동이 정당화될 수도 없다.
라고 하였습니다.

본건 판결의 의미는
약관의 형태로 임차인의 동의없이
임차목적물을 변경할 수 있다고 규정한
임대차계약 조항이 공정성을 잃은 조항으로서
약관의 규제에 관한 법률에 의하여
무효라고 판시한 점에 그 의의가 있다고 할 수 있습니다.