임차인이 증축한 건물부분에 기존 저당권의 효력이 미치는지

임차인이 증축한 건물부분에 기존 저당권의 효력이 미치는지

 

 

 

 

 

 

임차인이 임차한 건물에

자신의 비용을 들여 증축한 부분이

구조상, 이용상으로 기존 건물과 구분되는

독립성이 있는 경우 그 증축부분이 독립한

소유권의 객체가 될 수 있고 그 건물에 설정된

저당권의 효력이 증축부분에 미치지 않을 수 있는지를

알아 봅니다.

 

 

 

 

-민법 제215조(건물의 구분소유)-에 의하면

 

1. 수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는

    건물과 그 부속물 중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정한다.

2. 공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분의

    가액에 비례하여 분담한다   라고 규정하여

1동의 건물 또는 한 채의 건물의 구분소유를 인정하고 있습니다.

 

-민법 제256조(부동산에의 부합)-에  의하면

 

" 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다.

  그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다"

라고 규정하고 있습니다.

_대법원 1994.6.10 선고 94다11606- 판례를 보면

건물이 증축된 경우에 증축부분의 기존건물에 부합여부는

증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라,

그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고

거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여

이를 소유하는자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다 고 하면서

저당권의 효력이 미치는 저당부동산의 종물이라함은

민법 제100조(주물,종물)가 규정하는 종물과 같은 의미로서,

어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위하여는 주물의 사용에 이바지

되어야하는 관계가 있어야 하는바,

 

-주물의 상용에 이바지 한다 - 함은

주물 그 자체의 경제적 효용을 다하게 하는 것을 말함

주물의 소유자나 이용자의 상용에 공여되고 있더라도 주물 그 자체의

효용과는 직접 관계없는 물건은 종물이 아니다 라고 하였습니다.

 

위 사안의 경우

건물임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분의 소유권을

임대인에게 귀속시키기로 약정한 바 없고,

증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라

그 용도와 기능면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고

거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는 경우에

그 증축부분이 독립한 소유권의 객체가 될 수 있는지가 문제입니다.

 

-대법원 1999.7.27 선고 99다14518-

 

판례에 의하면

임차인이 임차한 건물에 그 권원에 의하여 증축을 한 경우에

증축된 부분이 부합으로 인하여 기존건물의 구성부분이 된 때에는

증축된 부분에 별 개의 소유권이 성립할 수 없으나,

증축된 부분이 구조상으로나 이용상으로 기존건물과 구분되는

독립성이 있는 때에는 구분소유권이 인정되어 증축된 부분은

독립한 소유권의 객체가 될 수 있다 라고 하였습니다.

그러므로

증축부분이 기존건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라

그 용도와 기능의 면에서 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고

별 개의 소유권의 객체가 될 수 있는 경우에는

그 증축부분이 독립한  소유권의 객체가 될 수도 있을 것이고

그 증축부분에는 그 건물에 설정된 저당권의 효력이

미치지 않을 수도 있을 것으로 보입니다.