선순위 근저당권과 후순위 근저당권 사이에 대항력을 갖춘 주택임차권 지위

 

선순위 근저당권과 후순위 근저당권 사이에 대항력을 갖춘 주택임차권 지위

 

 

 

 

주택을 임차하여 주민등록과 입주를 마쳤으나

확정일자를 받지 않았습니다.

임차주택에는 이미 선순위 근저당권자가 있었고

임차인이 대항요건을 갖춘 다음에

임차인보다 후순위인 근저당권이 설정 되었습니다.

위 주택이 경매되는 경우

임차인은 확정일자를 갖추지 않았기 때문에 우선변제는

받을 수 없고 선순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우에는

대항력이 없을 것 같기는 한데  후순위 근저당권자가 경매를

신청하는 경우에도 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는지를

알아 보고자 합니다.

 

 

 

-주택임대차보호법 제3조(대항력 등)제1항-에 의하면

 

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도

(입주를 말합니다)와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터

제3자에 대하여 효력이 생긴다.

이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

라고 규정하고 있고

 

-주택임대차보호법 제3조(대항력 등)제2항-에 의하면

 

임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은

임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

라고 규정하고 있으며

 

-주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)-

  에 의하면

 

임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행해진

경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다.

다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은

그러하지 아니하다.

라고 규정하고 있습니다.

 

위 사안의 경우

주택임차권이 비록 후순위 근저당권자에게는 대항할 수 있는

임차권이라 하더라도

선순위 근저당권보다 뒤에 대항요건을 갖추었으므로

임차주택이 경매절차에서 매각된 경우

 

*매수인이 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제2항에서

말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 있을 것인지

 

*주택임차권이 주택임대차보호법 제3조의5 단서의 대항력이

있는 임차권에 해당될 수 있는지가 문제됩니다.

 

-민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택등)제2항 및 제3항-

 

그런데 위 규정에 의하면

 

제2항 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다.

제3항 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권, 압류

         채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸한다.

 

라고 규정하고 있습니다.

 

-대법원 1999.4.23선고 98다32939판결-

-대법원 2000.2.11선고 99다59306판결-

 

그러므로 후순위 저당권의 실행으로 부동산이 매각된 경우에

선순위 저당권까지도 당연히 소멸하게 되고

비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도

소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘

임차권은 함께 소멸하는 것이고

따라서 경매절차의 매수인은

주택임차보호법 제3조(대항력 등)제2조에서 말하는 임차주택의

양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이며

경매부동산의 매각으로 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기

되었거나 대항력을 갖춘 주택임차권의 효력을 경매절차의 매수인에

대하여 주장할 수 없게 됩니다.

 

따라서 위 사안의 경우

주택임차권보다 선순위인 근저당까지도 경매절차의 매각으로 인하여

소멸되므로 그 보다 후순위인 주택임차권도 함께 소멸되어 임차인은

경매절차의 매수인에 대하여 대항력을 주장할 수 없을 것으로 보입니다.