상가건물 기존임차인의 임차계약갱신요구

 

상가건물 기존임차인의 임차계약갱신요구

 

 

 

 

상가건물을 처음 세워졌을 때 2년간 임차하기로

하는 임대차계약을 체결하고 입점하여 영업을

하고 있던 중 계약만료 3개월 전에 건물주인으로

부터 다가오는 계약기간만료시에는 무조건 가게

를 비우라고 통보해 왔습니다.

가게의 문을 열 때 인테리어 비용도 들었기에

전세보증금을 올려주겠다고 하였는데도 막무가내

비우라고 합니다.

이러한 경우 상가임차인으로서 보호를 받을 수

있는 방법은 없는지를 알아 봅니다.

 

 

 

 

-상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)-

 

상가임차인의 계약갱신요구에 관하여 위 법에 의하면

 

1. 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지

    사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이

    이를 거절하지 못한다.

    다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.

    

    1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한

        사실이 있는 경우

    2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

    3. 쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을

        제공한 경우

    4. 임차인이 임대인의 동의없이 목적 건물의 전부 또는

        일부를 전대한 경우

    5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는

        중대한 과실로 파손한 경우

    6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임차의 목적

        을 달성하지 못할 경우

    7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나

        재건축하기 위해 목적건물의 점유회복이 필요한 경우

    8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반

        하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는

        경우

 

2. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한

    전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만

    행사할 수 있다. 라고 규정하고 있습니다.

 

그러므로 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터

1개월까지 계약갱신을 요구하는 경우 위 법 제10조 제1항

각 호에 해당하지 않는 한 정당한 사유없이 거절할 수 없는

것이며 이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차

기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는

범위 내에서만 행사 할 수 있는 것입니다.

이는 사회, 경제적 약자인 상가임차인의 임대차 존속기간을

일정기간의 범위 내에서 보장해 줌으로서 임차인의 경제생활

의 안정을 도모하기 위해 인정된 권리로서 상가임차인을

보호하는 규정 중 가장 실질적인 보호장치라고도 볼 수 있을

것입니다.

 

그러나 위 법의 부칙 제2항에 의하면

이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용

한다. 라고 규정하고 있습니다.

 

-상가임대차보호법시행령 부칙 제1항(시행일)-

 

이 영은 2002년 11월 1일부터 시행한다. 라고

규정하고 있습니다.

 

따라서 위 사안의 경우

2002년 11월 1일 이 법이 시행된 후 임차인으로서

조치를 취함으로서 이 법의 적용을 받을 수 있다면

상가임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있다 할 것이나

그렇지 않은 경우라면 이 법 시행 전에 체결된 임대차로서

아직 재계약을 하지 않았으므로 이 법의 적용을 받을 수

없을 것으로 보입니다.