소유자의 인감증명서를 가진 자와 부동산매매계약체결 시의 그 효력

 

소유자의 인감증명서를 가진 자와 부동산매매계약 체결 시의 그 효력

 

 

 

 

 

 

 

아파트를 매수하는 매매계약을

소유자의 대리인이라고 주장하는 사람과 체결하였습니다.

계약당시 대리인이라고 주장하는 사람은

소유자의 인감증명서와 인감도장을 가지고

있었음을 확인하였으며,

매매대금은 대리인이 가르쳐 준 소유자 명의로 된

예금통장에 입금하였습니다.

그런데 소유자는 이를 전혀 모르는 사실이라고 합니다.

이 경우 위 계약이 유효함을 전제로

소유자를 상대로 소유권이전등기청구권을 행사할 수

있는지를 알아 보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

-민법 제125조(대리권수여의 표시에 의한 표현대리)-에 의하면

 

제3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과그 제3자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다.그러나 제3자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을때에는 그러하지 아니하다. 라고 규정하고 있습니다.

 

-대법원 2001.8.21선고 2001다31264판결-

 

이에 관하여 판례를 보면민법 제125조가 규정하는 대리권 수여의 표시에 의한표현대리는 본인과 대리행위를 한 자 사이의 기본적인법률관계의 성질이나 그 효력의 유무와는 관계없이어떤 자가 본인을 대리하여 제3자와 법률행위를 함에있어 본인이 그 자에게 대리권을 수여하였다는 표시를제3자에게 한 경우에 성립하는 것이고,이때 서류를 교부하는 방법으로민법 제125조 소정의 대리권 수여의 표시가 있었다고하기 위해서는 본인을 대리한다고 하는 자가 제출하거나소지하고 있는 서류의 내용과 그러한 서류가 작성되어교부된 경위나 형태 및 대리행위라고 주장하는 행위의종류와 성질 등을 종합하여 판단하여야 할 것이다.라고 하였습니다.

 

또한일반적으로 부동산의 소유자가 아닌 제3자로부터근저당권을 취득하려는 자로서는 근저당권설정계약을함에 있어서 그 소유자에게 과연 담보제공의 의사가있는지 여부 및 그 제3자가 소유자로부터 담보제공에 관한 위임을 받았는지 여부를 서류상 또는 기타의 방법으로 소유자에게 확인하여 보는 것이 보통이라 할 것이므로 만약 그러한 조사를 하지 아니하였다면그 제3자에게 소유자를 대리할 권한이 있다고 믿은데에과실이  있다. 라고 하면서

 

1. 보증용 인감증명서와 재산세납부증명서를 가지고    있었던 경우.2. 등기권리증과 인감증명서, 인감도장만 가지고   있었던 경우3. 공증용 인감증명서와 인감도장, 주민등록증을 가지고   있었으나 등기필증이 없었던 경우.4. 등기필증 없이 인감증명서와 인감도장만을 가지고   있었던 경우.등에 모두 과실이 있다고 보아

 

판례에서 표현대리의 성립을 부정한 바 있습니다.그렇다면 표현대리의 성립여부는무권대리인과 본인의 관계, 무권대리인의 행위 당시여러 가지 사정 등에 따라 결정되어야 할 것이지만,

 

위 사안의 경우대리인이라고 주장하는 사람은 계약당사자(소유자)의인감도장만을 가지고 있었을 뿐이며,매수자는 소유자의 매매의사를 확인할 필요가 있었음에도불구하고 확인하지 않은 과실이 있다고 볼 수 있을 것이므로소유자에 대하여 표현대리책임을 물어 소유권이전등기청구권을 행사하기는 어려울 것으로생각됩니다.

 

-민법 제130조(무권대리)

 

제135조(무권대리인의 상대방에 대한 책임)-그러나 무권대리의 책임이 있는대리인이라고 주장하는 사람에 대하여는계약의 이행이나 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.